2007年中国房地产的五个预判

    中国指数研究院华东院副院长

    陈晟

    1、鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不变

    2005-2006年房地产市场的调控均在于调节需求。

2005年通过新旧国八条、七部委联合新政,使得市场预期从非常乐观转向观望,起到了骤冷作用。政策使得房地产投机者退出市场,并有效抑制了跟随大流的投资者进入,房地产市场中的过度需求基本挤出。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善,目的在于保护房地产市场的合理需求。2007年鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不会改变。

    2、房地产作为支柱行业的地位不变、要求持续健康发展的主旋律不变

    虽然房地产市场过热现象引起了政府的连年调控,但是调控的目的始终不在于打击市场,而是保证市场的长期稳定发展。这是由于房地产行业在经济中的重要作用决定的。固定资产投资、社会消费和进出口仍是我国GDP增长的三驾马车,这样重要的地位使得房地产不应该成为向政府、银行和老百姓之间讨价还价的砝码,而是要求开发商应该学习自律、主动承担起城市化进程中应承担的责任。

    3、调控将在调节过旺供需以及调整土地供给结构、解决压抑的购房需求之间进行平衡

    2000年以来中国房地产市场的发展,很大程度上是因为长期积压的购房需求的集中爆发。但在相应的税收、金融等配套政策环境还不成熟的情况下,急剧增长的供需显然给市场带来了潜在的过热风险。因此2004年开始,政府对房地产市场的供应和需求两方面进行了调控,期房限转、提高预售标准、征收营业税和二手房个税等政策在短期内收到了一定的效果。如何在调节过度的、非理性的供需与保护合理的、广大居民的住房需求之间取得平衡,将是下阶段调控政策的着眼点。

    4、房地产将从资源垄断性行业向资源管理型、集约型,环境友好型行业过渡

    土地的稀缺性使得房地产成为了资源垄断性行业。但是,国内房地产的现状是一方面用地紧张、建筑用地与农业用地的矛盾突出,而另一方面,我国每年因为建筑施工质量的问题,一年的隐性建筑损失约在4500亿元人民币,许多房屋连50年的寿命都达不到,给房地产带来了极大的重复建设和资源浪费。房地产应该在资源节约和环境友好中寻找机会,形成资源和环境的共生链条。

    5、土地价值回归、房价稳定缓涨是合理的,但是房地产开发利润率将下降

    近年来,土地出让价格明显上升,2003-2004年土地交易价格年增长率分别达到22.2％和29.4％。2004年全面实行的土地协议出让终止、招拍挂全面实行以后,土地成本在开发成本中所占比例明显上升。应该说,这一轮的土地交易价格上涨较大程度上是市场从不规范走向规范的过程中引起的价值回归,开发商早期因低廉的土地成本获得的高额利润率也将随着市场的规范而出现下降。

    (整理 柯鹏)