外资银行曲线“输血”地产商

    林华

    中国房地产已成为外资银行抢占先机的切入点,这对早就处于银根紧缩限制、融资无门的国内房地产开发商来说,能否成为拯救资金链的救命稻草？有关专家认为,放开外资银行人民币业务,对开发商来说的确增加了一个融资渠道。

    攀亲外资银行较难

    目前,国内房地产开发商大多数受到融资难的困扰。为此,一些开发商萌发出求助外资银行的念头。在中国允许外资银行在华开展人民币业务的背景下,国内开发商更是对外资银行充满期待。然而,外资银行这扇大门并没有对国内开发商真正打开。虽然外资银行对中国房地产市场的盈利前景心知肚明,但对风险的不可预测,外资银行不大可能大幅扩大其市场份额。

    东亚银行人士表示,该行不会因为放开人民币业务而对房地产贷款政策有所改变。目前国内房地产风险太大,所以东亚银行放贷非常谨慎。现在所做的房地产开发贷款相当一部分是香港上市公司如和记黄埔、长江实业在内地的开发项目。而对于内地开发商来说,会根据其不同情况要求提供比较强的股东背景或担保条件,但总的来说,除非自身资质过硬,否则内地开发商尤其是中小型开发商,基本上很难在外资银行拿到贷款。

    东亚银行开发贷款的“门槛”只是中国众多外资银行的一个缩影。从花旗银行上海总部了解到,花旗银行内部已经明确规定,花旗并不允许在除了新加坡和中国香港以外的其他亚太区国家和地区开展房地产相关融资和贷款业务。而渣打银行中国区公共事务部则表示,目前尚没有开展对内地开发商的放贷项目,目前所做的房地产开发贷款都是在香港上市的大企业。获得渣打银行的贷款必须符合香港公司所做的权威审核和评估,内地开发商绝对不可能从渣打获得贷款。

    一家外资银行人士表示,很多外资银行在进入中国之初,就已将房地产市场定位为发展重点之一。但对于这块市场的重视并不意味着在中资银行处不能拿到贷款的开发商就能在外资银行拿到贷款。资金的跟进是另外一回事,外资银行同样需要控制风险。出于风险考虑,外资银行对一般的开发商没有表现出很大兴趣,但是这并不排除一些优质房地产企业在外资银行获得贷款的可能。

    外资银行谨慎前行

    近前,香港永新集团旗下的上海永龙房地产公司获得了东京三菱银行上海分行一笔约8亿元人民币的组合贷款,这是宏观调控以来,日资银行向上海开发商贷出的第一笔巨额贷款。据了解,上海永龙房地产公司开发的永新花苑第三期立项之初,正逢国家宏观调控,其贷款申请被拒绝。无奈之下,只能向审贷条件更为苛刻的外资银行“求援”。永新集团之所以能从东京三菱银行获得房地产开发贷款,是因为双方有着近40年的合作。尽管如此,在这笔贷款发放之前,东京三菱已经和永新进行了长达半年的谈判。

    事实上,目前国内银行还处在紧收开发贷款的阶段,一些外资银行已开始将目光转向了商业地产。以经营性物业作抵押获得贷款,已成为许多地产企业融资的重要方式之一。在经营性物业贷款业务上,外资银行具有明显优势。按照目前中外银行各自对这一业务的规定,在实贷资金上,国内银行一般按照物业最初投资额当作抵押物业的评估价值,而外资银行则以物业当前市场评估价值计算,加上放款成数接近,外资银行的放款额普遍大于国内银行。更被开发商看重的是,外资银行对此类贷款的用途没有太多明确限制,而国内银行一般要求此类贷款只能用于抵押物业的相关方面。换言之,开发商从外资银行获得此类贷款后,存在用于其他项目开发的可能性。这俨然已是一种变相的融资模式,起码能够成为开发商缓解资金链压力的“救兵”。

    东亚银行相关负责人表示,除了资金用途上不过多限制的区别外,外资银行经营性物业抵押贷款还可以跨区域放贷,比如在宁波的项目可以从上海申请贷款,而国内银行一般要求向当地分行贷款。这类业务在东亚银行的内地业务总量中占很大比重,在这类客户中,以房地产开发企业为主,包括来自东南亚、香港的开发商,以及部分内地优秀地产企业。这类贷款期限一般在10年左右,放款成数视物业情况和业主还款能力等因素而定,一般在五成上下,年利率在7%左右。据了解,该项贷款业务的第一个客户是华远集团。

    地产商期待融资多元化

    当银行收紧房贷已经成为所有开发商必须面对的事实时,沉寂多年的委托贷款再次焕发生机,这种趋势始自2004年年底,并将在2007年愈演愈烈。一位具有政府背景的投资公司负责人表示,只要宏观调控的方向不变,2007年房地产企业委托贷款的业务量只会增加不会减少。该公司两年间操作了30多亿规模的委托贷款,最大一笔为8亿元。在上海、北京等一线城市,已涌现出越来越多的操作委托贷款的中介公司。许多中小开发商由于开发门槛的提高处于有地没钱开发或者钱少买不了地的状态,纷纷转向委托贷款的融资渠道。就连一些大型企业也不得不寻求这种利率数倍于正常利率的贷款。一些在上海耳熟能详的楼盘都有委托贷款的支持。

    此外,在国内银行对开发贷款一片紧缩声下,越来越多的内地开发商开始转投外资投资机构的怀抱。海外基金参股内地开发商之所以成为较为普遍的方式,是因为很多开发商希望通过海外资金参股解决资金缺口。同时,一旦公司主体变成中外合资以后,开发商在外资银行的贷款申请就容易审批。目前,很多上海高档住宅的楼盘,外资银行的名字已经出现在合作商的名单中。仅汇丰银行的合作楼盘已有30多家。

    去年底,全球最大的房地产投资管理机构———德意志银行下属的RREEF公司宣布,通过投资在珠海一个中档的大型民用住宅项目,开始进军中国内地房地产市场。

    业界人士认为,引入富有固定资产管理经验的外资机构直接参与开发项目,较符合中国鼓励外资直接投资的政策,而且是境外对中国固定资产项目进行长期战略投资而非短期投机性的表现,可令开发项目融资更易获得相关部门批准,这可能成为房地产行业融资的一股新浪潮。