房产大鳄逐鹿并购市场

    本报记者 李良 上海报道

    尽管在我国,并购已经不是什么新鲜话题,但万科日前对上海恒大集团旗下5个项目的并购,还是引起了不小的震动。

    震动不在于项目本身,而在于并购价格。万科以12.9亿元拿下的5个项目合计42.3万平方米建筑面积,每平方米房屋平均收购地价仅3050元,这远远低于周边9000元/平方米的房价,利润空间极大。

    房地产业内相关人士指出,作为上海房产企业50强之一的上海恒大集团低价抛地,显示出当前市场部分开发商资金链绷紧,今年房地产业将有可能因此刮起“并购风暴”。

    大规模并购时机成熟

    暴风骤雨式的宏观调控,断了不少开发商的“银根”,这让他们在房价一路高歌猛进的时候,却着实感觉到冬天的寒冷。

    “因为我们不是银行的大客户,所以银行方面对我们贷款卡的很紧,房子又卖的不好,资金周转上的确有些麻烦。这不是我一家,很多人都遇到了这个问题。”上海某开发商高管向记者表示,“如果你有关系拉来资金,我愿意付出很高的利息。”

    作为此次宏观调控的重点地区,上海的许多开发商对资金链绷紧有着切肤之痛。由于融资渠道单一,银行和销售回款的路堵塞后,江浙游资成为他们新的期望,地下融资利息一路飙升,最高者竟有30％之多。以至于在2006年,上海出现一群特殊的群体———资金掮客,他们的任务就是撮合江浙资金和上海开发商合作。

    但在一些实力超群的大开发商眼里,这个冬天不仅不冷,反而显得有些生机盎然。

    中华企业某高管表示,对于资金实力雄厚的开发商来说,这其实是个机会,正好可以借助当前市场低迷,部分房地产项目资金紧缺的时候,展开大规模并购,扩充自己的规模,稳固自己在市场的地位。

    万科此次低价收购上海恒大集团5个项目正是这种想法的体现。海通证券分析师张峦认为,房地产公司主动并购将成为优势公司规模扩张的重要模式之一,而房地产行业宏观调控又为并购创造了条件。“也只有在市场低迷时,万科才能有以这么低的价格收购的机会。”一位房地产业内人士称。

    事实上,对于这些房产大鳄来说,机会的确很多。上海联合产权交易所的网站显示,从2006年12月21日至28日,就有3起房地产公司股权转让的委托,其中包括一家颇具名气的房产公司25％股权。

    “未来,在城市化比例已经很高、房地产市场化相当成熟的城市,必然是大型的、有实力的开发商的逐鹿之地,中小型企业基本退出主流市场。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示,“我预计,上海的开发商中将有30％在这次调整中被合并或淘汰。”

    土地价格更加市场化

    对于房地产开发商而言,并购风暴不仅能够实现行业资源的合理配置,而且也将在一定程度上改变他们的运作模式：开发商们的土地储备除了通过招投标获取外,还可以通过并购其他房地产企业或者项目来充实。这其实意味着,通过这种并购的运作模式,土地的价格将更加市场化。

    一位专家指出,在以往的拿地模式下,往往是几家企业通过竞标方式来争夺土地资源,由于政府提供的土地资源有限,很容易造成“僧多粥少”局面,造成土地价格上涨。但事实上,在政府提供的土地之外,还存在着大量闲置土地和开发进度缓慢的土地。如果能把这些土地利用起来,就会有效缓解“僧多粥少”的局面,使土地价格的确定更加市场化。

    “中央对土地调控政策的严格,特别是一年不开发的土地要征收闲置费,两年不开发的土地就要收回等,会在一定程度上会挤出这些闲置土地,一些拥有土地资源,却又没有资金实力开发的开发商将不得不在出售土地或者寻找合作者之间选择。恒大以低价抛售土地,正是受此影响。”易居中国房产研究院杨红旭表示。

    事实上,广州此前已经公告收回了48宗超过71.6816万平方米的闲置土地,在该批公告收回的闲置土地中,其中32宗土地属于房地产开发用地,总用地面积达到45.5999万平方米,而且都位于市中心位置。这无疑为诸多拥有闲置土地的开发商敲响了警钟。