股市飘红难抑房价上涨

　　谢丽佳

　　2006年股市一路飙升。2005年12月30日，上证指数和深证成指分别为1161点和2863点，到2006年12月29日最后一个交易日，上证指数和深证成指分别飙升到了2675点和6647点，飙升幅度分别为130.4%和132.2%。

北京链家房地产经纪公司市场总监金育松接受中国经济时报记者采访时表示，相较之下，房价的上涨显得有点平缓，就拿北京来说，2006年12个行政区的二手房价格同比涨幅为18.6%。

　　但是，他认为，就房地产市场来看，房价已经处于高位，同时在连续两轮的宏观调控之下，房价却继续保持“高速”增长，而2007年对于房地产市场的调控将依然继续，房产投资的风险更加凸显。

　　“相反，在2006年中国股市一路走红的现实催动下，众多投资者更加看好2007年的股市行情。”金育松认为，面对股市的趋好和房产投资风险的加剧，必然会出现部分投资房市的资金抽离进而转投股市，缓和房地产市场的供需矛盾，从而对于高涨的房价会起到一定的平抑作用。

　　抽离资金转战股市

　　“事实上，由于股票市场的投资价值持续走高，促使很多投资人开始转向股票市场。一些投资人群为了筹措资金购买股票，开始出售所投资的房产，但更多投资者将拥有的房产向银行进行抵押贷款。”北京信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜告诉本报记者，根据“信一天不动产”权证部统计资料显示，近一个多月来公司抵押贷款单子明显大幅度上升，同比上月上涨了23.6%。

　　目前公司抵押贷款的单子，经过调查有50%左右客户通过抵押贷款筹措资金购买股票或投资基金 ，而且选择抵押贷款获得资金的房主数量是出售房产房主的2.3倍，去年11月时二者比例基本持平。

　　罗煜表示，投资人群为了筹措大量的资金购买股票，通过抵押贷款获得资金成为他们目前主要的手段，而且投资者通过即时吞吐资金获利偿还银行抵押贷款利息，较一次性出售房产更具优势。

　　比如，目前建设银行开办的个人消费抵押贷款最高可达所购房产评估价值的七成，贷款期限最长可达10年，贷款利率执行人民银行公布的同档次个人住房贷 款利率(1-3年6.3%；3-5年6.48%；5年以上6.84%)。当国家利率调整时，其贷款利率标准随之调整，实行一年一定。

　　罗煜向记者介绍，目前抵押贷款批贷时间较长，大概20-30个工作日。购房抵押贷款采取按月分期归还法，借款人必须在缴款专用账户内保持一定的余额，银行每月在合同约定还款日从该账户上扣划贷款本息。借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息。

　　此外，记者从多家房地产经纪公司了解到，目前抵押或出售房产转战股市的现象不在少数。

　　难抑房价

　　“尽管股市飘红会对高涨的房价起到一定平抑作用，但是效果不会特别明显。”金育松表示，这主要是因为转向房市投资比例不大，对整体市场影响有限。

　　他告诉记者，根据“链家地产”统计资料分析，在房产投资置业过程中，88%的购买者均是以自住为目的，只有12%的购买者是用以投资为目的。这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。

　　股市与房市之间存在明显的差异，股市纯粹是以获取投资收益为目的的资本市场，市场波动较大，比如2007年1月5日，上证指数单日下跌74.385点，跌幅2.74%，特别是个股投资还会出现单日跌停的状况，其投资风险较高；而房地产却兼具保值、增值的双重功能，其投资波动风险较低，自2005年9月开始已经出现连续15个月的上涨。

　　因此，即使在股市趋好的大环境下，只有部分投资者会将资金抽离房地产市场而投资股票市场，但是，在股票市场风险相对不可控的前提下，愿意退出房市而选择股市的比例相对更低，由房市转投股市的比例不会超过2%，该比例对整体市场的影响有限。

　　“股市和房价没有什么直接关系，跟交易量有关。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅接受本报记者采访时表示，纵观整个2006年，无论是从官方统计还是从房地产业的税收情况来看，上海和北京的商品房成交量都在下降，与2004、2005年相比大致下降30%。尤其是最后一个季度，由于基金收益、分红率高，基民开户数更大，吸收了不少资金，可能对商品房交易量产生一定的影响。

　　但这和房价没有必然的关系。目前，北京房价的特点是在成交量不断萎缩的情况下，价格仍不断上涨，和2003年、2004年上海“价量”同涨的情况不同。什么原因导致北京房地产市场呈现“缩量上涨”的现象？这主要是因为供应结构的问题，2006年北京的经济适用房供应出现负增长，供需矛盾没有得到缓解，价格自然难以得到抑制。

　　“至于2007年，我认为北京房价仍然会继续上升，至少这个趋势会延续到2008年的第一季度。”张寅表示，尽管政府一再出台政策提出建设中低价位住房，但是至少现在还看不出2007年中低价位的住房会出现大量供应的迹象，因此，预计房价还是会持续上涨。

　　目前看来，北京处于房地产的第二轮上涨，处于房地产价格上涨周期的中后段。由于GDP的增长以及人民币升值 的道路还没有走完，2007年北京商品房均价有可能再次超过上海。

　　对此，罗煜也表示，2007年住房需求的旺盛、地价的上涨、宏观经济水平的发展、奥运效应的凸现等等因素将会支撑北京房价继续上涨。

　　“分析房价，要区分新建商品房和二手房。”张寅指出，目前出现的抵押房产投资股市的现象还只是小范围，并不普遍，而且抵押没有形成出售，对二手房的价格影响不大。除非卖房炒股成为一种趋势，才可能会对二手房的交易价格产生影响。

　　他认为，毕竟目前房价还在继续上涨，还有升值保值的空间，因此，大多数业主并不愿意卖房，而只是拿来抵押。流入股市的资金主要是储蓄的搬家，近几个月储蓄存款下降就是明显的例证。

　　“事实上，投资的结构是多元化的。绝对不会出现炒房的资金足以支持股市，也不可能出现股市资金足以支持炒房市场的现象。”张寅表示，这些流动的资金并不是支持另一市场的主要支撑点。

　　同时他还指出，温和上升的股市对房地产消费者的购买力是一种促进，但是如果股市暴涨暴跌，就只会让少数人获利，对消费者购买力的提高没有什么正面效应。

(责任编辑：刘雪峰)