土地增值税“大清算”：房价借机上涨？

　　国家税务总局网站前日发布《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。这意味着，土地增值税将从“预征”步入“清算”时代。

　　老规定的执行有了时限

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，都需要清算增值税。

　　税务专家表示，土地增值税这一税种早在1993年已推出，广州、深圳等城市相继实施。现行的土地增值税方案从2005年1月1日起在广州执行。

　　前日公布的《通知》再次重申1993年已公布的四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50 %至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比2 00%以上，税率为60%.此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，各地按《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，采取了预征的方式。

　　广州预征比例分别为：普通标准住宅为0.5%；综合楼为0.7%；其他房产开发项目为1%.专家解释：“税率不变，采取预征或者清算方式，房地产开发商缴纳的土地增值税是一样的。相对而言，预征时征收比例低，可以缓解房地产开发商的资金压力。采取清算方式，房地产开发商的资金压力加大。”

　　业内人士表示，《通知》与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”

　　地产股出现资金撤离迹象

　　《通知》的出台，引发了股市天量跳水。昨日，上证综指开盘2828.40点，报收2778.90点，下跌42. 12点；深成指开盘7998.32点，收盘7775.65点，下跌227.24点。

　　其中，地产板块则是全线走低，以万科A为代表的几乎所有一、二线地产龙头大面积跌停，地产板块指数昨日跌幅超过8%.该政策还引发了股市的恐慌性抛售，地产板块股票昨日出现了明显的资金撤离迹象。从成交量来看，两市双双刷新天量纪录，共成交1508亿。

　　房价 借机上涨？

　　有地产专业人士却表示，向发展商严格征收土地增值税，将会进一步拉高房价。德兴地产董事总经理杨晓军表示，对房地产企业进行土地增值税的清算，将加大发展商的税费成本，压缩了其利润空间。因此，发展商今后在做项目的成本预算时，肯定会有所加大，而这一部分成本很可能以提高楼价的方式转嫁到购房者身上。

　　广州市合富辉煌地产研究部首席分析师黎文江认为，不排除房地产商会将税收负担转嫁到房价上，但目前房价高企，消费者的承受能力已经很脆弱，开发商也会考虑市场的承受能力。

　　一位熟悉房地产财务工作的人士介绍，几乎每个房地产公司都会有自己缴税的“筹划方案”，通过多种模式的分析最终计算出一种符合自己公司实际情况的、最“省钱”的方案。由于土地增值税是超率累进制，在成本不变的情况下，收入的增长，意味着增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因而，开发商不可能简单将税负压力转嫁到消费者的头上，一味通过涨房价（增加收入）来保证利润。

　　中原地产项目部副总经理黄韬则指出，即便征收土地增值税真的会影响房价，平摊到每平方米售价上也大概只有10-100元，相比去年广州房价动辄超过1000元的涨幅，并没有特别大的影响。

　　光大地产副总经理陈洪志则认为，《通知》与以前执行的征收标准没有太大变化，将不会对开发商造成很大影响。

　　一些开发商印证了这一分析。万科董事会秘书肖莉介绍，从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

　　地产暴利结束？

　　业内人士介绍，在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额，一方面通过清算能够查清开发商赚了多少钱，另外一方面，赚的越多纳的税也就越多，因此，对防止房地产业的暴利有明显作用。

　　“这将意味着房地产业暴利时代的结束。”赵卓文表示，正式对土地增值税进行清算征收，开发商的暴利将大大减少，因为他们60%- 70%的利润都是来自房地产增值。但清算会否给开发商造成冲击，要看具体项目。不同项目增值额度不同，高档房高利润将受打击。

　　广州大学房地产研究所所长陈琳表示，只有据实征收土地增值税，才能抑制房地产开发商赚取暴利的冲动，将由国家（政府）对基础设施的投资带来的土地增值收益真正还给国家。

　　“很明显，这是向囤积大量土地的开发商‘开炮’。”龙斌说。

　　据介绍，对于之前一些有大量土地储备的公司而言，也许利润空间就会受到较大影响。因为这些之前囤积的土地一般都是“8·31大限”

　　之前，用非招拍挂的方式获得的，拿地成本比较低，这部分项目的增值额会很可观。

　　最近两年，广州开发商获得土地的成本已经较高，如果将不断看涨的地价计入被扣除的项目金额之内，其实增值额并没有太多，因此所缴的税费其实也有限。

　　对于《通知》，穆迪机构董事长盖天佐认为清算主旨在于全面完善土地管理制度，土地增值税的清算还只是其中的一环，开发商要想提前预知政府今后的举措，可以先行一步去研究西方国家较先进的土地管理办法，因为中国不少的土地管理政策都在向西方学习。

　　龙斌进一步分析，开发商可能会加快开发周期，避免囤地局面，这可能导致市面上出现楼盘供应增加的局面。

(责任编辑：铭心)