调整步伐首创置业重整旗鼓

　　王芳洁

　　在对市场的谨慎出手背后，首创集团实际上一直在进行整个房地产业务的产业结构调整，包括沈阳上东新资的成立亦是产业结构调整的一部分

　　自摩根中心事件之后，首创集团的房地产开发业务似乎沉寂了很长时间。

时至2006年12月，阳光股份与新加坡政府产业投资有限公司（GIC Real Estate Pte Ltd）合资成立沈阳上东新资置业有限公司，整个集团的房地产板块方显现出活跃。

　　然而，近日《第一财经日报》从首创置业（2868.HK）方面了解到，在对市场的谨慎出手背后，首创集团实际上一直在进行整个房地产业务的产业结构调整，包括沈阳上东新资的成立亦是产业结构调整的一部分。

　　调整后，首创置业将主要进行住宅及大型综合体开发，而阳光股份（000608.SZ）则主要进行商业项目的收购和开发。

　　产业结构调整

　　2006年12月18日，阳光股份与GIC附属公司Reco Shine Pte Ltd（下称“RSP”）共同签署了《中外合资沈阳上东新资置业有限公司合同书》。根据合同书，沈阳上东新资公司注册资本1500万美元，阳光股份拟出资150万美元（以人民币现金缴付），占注册资本的比例为10％；RSP拟出资1350万美元，占注册资本的90％。

　　从沈阳上东新资的股本结构不难看出，RSP将拥有公司的绝对控股地位。实际上，RSP还拥有另一重身份，即阳光股份的潜在控股股东，2006年4月15日，阳光股份与RSP签署了《外国投资者战略投资意向书》，RSP将通过由公司向其非公开发行人民币普通股（A股）的方式对公司进行战略投资。本次非公开发行完成后，RSP将持有阳光股份12000万股的股份，占公司发行后总股本的29.12%，成为公司第一大股东。

　　上述两次合作并非GIC对首创房地产的第一次投资。作为H股上市公司首创置业的战略投资者，GIC与首创置业的合作由来已久。除身为首创置业的大股东外，GIC与首创置业分别在北京A-Z TOWN、缘溪堂等项目中进行合作开发。另外，GIC旗下另一家附属公司RZP还于2005年7月在上海成立了新创地产投资。

　　此外，作为阳光股份的第三大股东，首创置业及其子公司与阳光股份及其子公司的业务范围基本相同。这一系列复杂的关系，令GIC对阳光股份的注资显得有些令人费解。

　　日前，首创置业市场营销 部副总经理王鸿丽告诉记者，自去年开始，首创开始对旗下房地产业务进行调整，酒店、写字楼等持有性物业将逐渐淡出首创置业的产品线，首创置业今后将集中于住宅及大型综合体的开发。而阳光股份则将逐渐转型为收购、开发商业项目。

　　实际上，自去年两家公司的一系列动作亦可看出端倪。去年11月13日，阳光股份及其控股子公司北京首创风度房地产开发有限责任公司与商业城（600306.SH）、铁西百货签署股权转让协议及收购合同，以1.4亿元收购世达物流100％股权，从而在沈阳市中心获得一商业项目。该项目目前已经完工，阳光股份将对其进行改造并长期持有。

　　另外，首创置业总经理唐军亦表示，首创置业已于去年开始着手剥离部分资产，包括出售酒店、写字楼和综合体等持有性物业。有消息称，首创置业将于2008年之前出售中环假日酒店和金融街洲际酒店。

　　2007年发力

　　作为一家2003年即登陆H股的房地产企业，首创置业自2005年开始全国化扩张。十分明显的是，自2005年～2006年上半年，首创置业在土地储备方面的步伐非常敏捷。

　　然而一切似乎都在2006年年中停顿下来。迄今为止，首创置业的最后一次扩充土地储备即是2006年6月联合阳光股份拍得摩根中心项目。在公司的中期报告中，该项目曾一度易名“首创辉煌中心”。

　　然而，随即因公司董事长刘晓光(刘晓光新闻,刘晓光说吧)“协助调查”刘志华事件，首创置业停牌逾两个月。后于2006年8月复牌。9月，首创置业主动放弃摩根中心。

　　在公司的中期报告中，同样表明了公司未来一年的土地储备计划，从目前来看，原计划可能很难完成。“公司的拿地计划，确实因为刘总事件受到影响。”首创置业内部人士表示。

　　但从首创置业的态度来看，2007年仍将延续2006年6月之前的速度。实际上，经过了半年时间的沉淀，首创置业也的确有可能在土地市场大有作为。去年一年中，北京项目销售额前五名中有两个来自首创置业，分别是北京国际中心及主语城。另外，首创置业成都、天津项目亦已形成销售回款。

　　另外，首创置业还于去年完成了上市后的第一次定向增发 。首创置业副总经理周昆表示，不久将在已经进入的成都、天津、太原等地再有斩获。

　　

　　附表合作开发

　　日期         本地发展商     境外投资者         城市    项目         详细

　　2006.3     万科         GIC Real Estate    —     —            万科永达51%股权和无锡万科40%股权以接近3亿元的价格转让

　　                                                                        

　　2006.6     融科置地     ING                长沙    住宅项目     投资1.8亿元

　　                                                                        

　　2005~2006    首创         GIC                北京    A-Z Town.     将于北京，天津，太原，无锡，成都开发多个项目

　　                                                                        

　　2006.7     安徽发展商.    其士             合肥    华侨广场     51%股权

　　                                                                        

　　2006.9     复地         扬子基金         天津    综合性项目    项目总面积15万平方米

　　                                                                        

　　2006.9     顺驰         路劲             —     —            期权包括凤凰城项目100%股权，滨海公司55%股权，顺驰置业55%股权

　　                                                                        

　　2006.10     锋尚         美林             南京    住宅项目     3千万美金注资

　　                                                                        

　　2006.9     北京发展商     香港新世界         北京    顺义项目     75%参股

　　                                                                        

　　    成都发展商        成都    双流项目        60%参股

　　                                                

　　    长沙发展商        长沙    住宅商业项目    90%参股

　　                                                

　　2006.11    澳门及珠海             RREEF                 珠海    中珠上城    50% 参股

　　         三家企业                (德意志银行)                                

　　2006.10    成都置信                凯德置地             成都    住宅项目    50%参股

　　                                                                                

　　2006.10    河南建业                凯德置地             河南    —         30%参股

　　资料来源：戴德梁行投资部

　　

　　

(责任编辑：悲风)