房地产暴利渐行渐远

    记者 李良

    如果说房产交易营业税和个人所得税的开征对开发商来说无关痛痒,那么此次国税总局严征土地增值税,则是打中了开发商的“七寸”。

    专家指出,土地增值税的征收是针对房地产开发销售过程中的增值额征收的,目标直指开发商的利润,而累进税率的设置,则使得开发商利润越高,所需交纳的土地增值税就越多,最高时纳税额会达到开发商利润的60％。因此,严征土地增值税,会有效遏制开发商爆炒房价的冲动,使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

    野马套上笼头

    中国的房价,近年来如脱缰的野马,一路狂奔,虽几经宏观调控,却没有止步的念头。高企的房价不仅给国民经济制造着危险的泡沫,也给社会和谐制造着巨大的压力。但在种种因素的影响下,房地产开发商却可以无视泡沫的风险和百姓的愤怒,仍在疯狂圈地,抬拉房价。

    当前,开发商之所以热衷于推高房价,根本原因是牟取暴利的驱动。开发商喜欢用总投入产出比来计算自己的利润,以此作为房地产业并非暴利的证据。但事实上,房地产项目的运作通常是运用财务杠杆,仅用少量资金就可“撬动”投资额巨大的项目。

    据此测算,开发商的实际投入产出比相当惊人,100％的回报率实属稀松平常。这种“借鸡生蛋”的暴利空间是开发商们敢于蔑视宏观调控的动力所在。而土地增值税的严征将给这匹“野马”套上笼头。

    从土地增值税的征收方式上来看,征收对象为房地产开发销售过程中的增值额,也就是我们俗称的开发商的利润。

    由于土地增值税的税率较高,在30％—60％之间,并且实行累进税率,开发利润与开发成本之比越高(也就是投入产出比越高),利润被国家征收的比例就越高,投入产出比达到200％以上,开发商的利润蛋糕中就有60％被切走。如果按照开发商们乐于承认的房地产行业30％利润来计算,交纳土地增值税后,利润空间就变成了12％—21％,如果按照开发商的实际投入产出比来计算,这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一来,尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润,但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业,对时间和资金尤其敏感,房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险,在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下,从理性的角度上讲,开发商势必会重新考虑价格战略。

    除了重新思考价格战略之外,土地增值税还会给开发商的经营行为套上一个“笼头”。

    一直以来,房地产行业将储备大量土地作为一个惯性行为,并且希望通过时间的推移获取土地升值的超额利润,其中就有不少的投机炒作成分在其中。但在土地增值税严格征收之后,这种情况可能会有所改观。由于高额土地增值税的存在,使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考,因为大量土地储备占用资金的成本很高,如果因为高额土地增值税的征收,大幅降低了利润,大量囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此,如果土地增值税严征的政策得到落实,有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象,开发商的经营行为也会更加理性和规范化。而这也恰恰是土地增值税的严征意义所在：规范土地和房地产市场交易秩序,并借此抑制房地产投机和炒卖活动。

    行业洗牌加剧

    业内人士分析,在宏观调控政策下,土地增值税的严征,将会使房地产业洗牌加剧。土地增值税一旦严征,势必降低房地产开发的利润率,从而降低对投资资金的吸引力,这就大大提高了房地产行业的门槛。可以预见是,未来只有资金实力雄厚,可以在低利润率情况下靠规模取得较好效益的企业,才会有兴趣进入房地产行业,而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业,将会被清洗出局。从这个角度来讲,通过土地增值税的严征,可以达到房地产行业资源重新优化配置的效果,也将有助于房地产行业的长期健康发展。

    另一个比利润下降还要让一些开发商紧张的事是,土地增值税的征收方式和条件的改变,很有可能让他们面临着需要马上筹集大量资金纳税的状况,这对于资金链已经紧绷的开发商而言,无疑是雪上加霜。

    根据此次国税总局的文件,土地增值税的清算将一改以往均为整体项目结束后再清算纳税的方式,对于分期开发的项目,将按分期项目清算,同时,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的也将进行土地增值税清算。这对于一些已经符合清算条件需要从2月份开始清算,而手头资金紧张的开发商而言,是一件棘手的事情。

    “如果土地增值税真的能够严征,这会进一步加剧大开发商和中小开发商的实力悬殊,中小开发商由于资金问题被迫退出行业或者被并购的可能性进加大,房地产行业中大鱼吃小鱼的现象会更多。”上海一位业界资深人士这样认为。