楼忠福重整天都城 S浙广厦股改即将冲线

    本报记者翁海华上海、杭州报道

    天都城的成败关系着广厦的命运。“广厦就是天都,天都就是广厦。”楼忠福这样评价天都城在广厦的地位。

    2007年1月,S浙广厦(7.49,0.09,1.22%)(600052.SH)楼盘天都城的宣传不时出现在杭州当地的各大媒体,篇幅甚巨。

    沉寂多年的天都城,大有重整山河的深意。1月19日,浙江天都实业有限公司董事长何勇在接受记者采访时表示,天都城迎来了新的发展机遇。

    而在实际控制人广厦控股内部,楼忠福正在进行一场大刀阔斧的改革。“广厦像国企的评价对楼忠福触动很大。”广厦内部人士告诉记者,在楼重新担任广厦控股总裁之后,改革力度明显加快。

    目前,广厦的区域集团已经筹建完毕,除了省外的5大区域集团之外,在浙江省还有东阳和杭州两个区域集团。新的管控体系也初步形成,管理层在区域集团中持有25%到30%的股份。

    “天都城直接归广厦控股管辖。”广厦控股副总裁郑可集表示,天都城代表着广厦的形象,必须成功。

    天都城的成败关系着广厦的命运。“广厦就是天都,天都就是广厦。”楼忠福这样评价天都城在广厦的地位。

    重整天都城

    在天都城划归广厦控股直管之后,楼忠福对天都城的进程和各种配套设施的建设,都是亲自部署,限期完成。

    在楼忠福看来,天都城的建设进度与规划相去太远。

    按照原先计划,天都城从2001年开始,用6到8年时间建设完成,但现在只完成了八分之一。“天都城项目(完工)还需要5到6年时间。”

    天都城被描述成一座孤城,特别是在地铁规划没有明朗、宏观调控趋严的背景下,天都城的发展一波三折。不过,2006年12月30日,杭州市委书记视察丁桥居住区的讲话,让楼忠福如释重负。

    天都城掌管者何勇在接受记者采访时表示,杭州市政府把天都城、丁桥、长睦、田园等规划为杭州市东北部重要卫星城和生态核心居住区。按照规划,四大居住区建成后,将形成大约40万人的居住规模。

    “天都城不会是一座孤城。”何勇说,在上述社区建成之后,交通问题将迎刃而解。

    不过,眼下交通问题仍是天都城发展的障碍之一。

    目前只有571路公交车可以通往天都城,从市区焦家村公交中心到天都城终点站耗时半个多小时。

    “这也是造成入住率只有20%的主要原因。”据记者了解,目前已经建成的2600多套公寓中,大部分已经销售完毕,只剩下小面积的青年公寓和200平方米以上的大单位,入住的只有500多户。

    一位已经入住的业主称,天都城的配套还没有跟上,社区的生活不是很方便。

    何勇表示,最近天都城正在抓紧配套设施的建设,除了在天都城设立液化站之外,计划在2007年9月开设幼儿园,引进一所中小学校。

    何勇坦言,企业造城难度之大,非外人可知,“很多事情是企业无法单独完成的”。

    除了完善配套设施,广厦方面另一个拯救措施是,在宣传上加强攻势,“由于很长一段时间没有任何宣传,天都城差不多被人遗忘了”。

    楼忠福私心

    天都城并非外界想象的那么困难。1月18日,郑可集对记者表示。

    “其实天都城二期以及联排别墅早就可以销售了,但2006年天都城没有销售房子。”何勇表示,之所以没有销售,是想等到基础设施完善之后,可以卖得更好。

    这或许也是楼忠福想卖好价的私心。

    天都城一期房子,均价只有3000元/平方米,“以前更低,只有2000多元。”在配套设施完善之后,房价可超过4000元,联排别墅可以卖到10000多元。

    先做环境再建房,一直是楼忠福的造城理念。“品质上去了,房子自然卖得好。”楼忠福称。

    据介绍,目前广厦在天都城投资了16亿元,收回了12亿元。“2007年是一个收获期。”何勇称,2007年,天都城有20多万平方米房子推向市场。

    以均价4000元计算,20万平方米房子销售收入可达8亿元,S浙广厦2006年前三季度的商品房销售收入仅为1.15亿元。“保守估计,2007年天都城的利润可以达到5000万元。”

    但摆在S浙广厦面前的另一个问题不期而至。

    1月17日,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,从2007年2月1日起,全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

    “对我们影响不大。”1月19日,S浙广厦的人士告诉记者,公司已按有关规定,在房产实现销售的同时预交了土地增值税,公司所开发的房产基本以普通居民住宅为主,受该政策影响较少。不过,天都城的别墅项目将受到影响。

    记者获悉,早期天都城的土地以协议价格获得,大约15.6万元/亩,目前的价格是100多万元/亩。按照公告,截至2005年12月31日,天都实业已取得2446.91亩的土地使用权证。

    按照天都城的规划,整个天都城的建设面积为7600多亩,比规划面积增加了约1000亩。

    剩余的土地都需要通过挂牌方式获得,这将增加广厦的投资成本,“原来80亿的总投资规模,现在要超过100亿”。

    借股改转身

    与此同时,S浙广厦的股改正有条不紊地推进,“现在只等证监会豁免广厦的要约收购义务”。

    2006年12月18日,S浙广厦刊登了定向增发和资产置换的股改方案。S浙广厦拟以每股4.05元向广厦控股定向发行33705万股股份,用于购买广厦控股持有的通和置业100%股权和南京投资35%股权,并以现金2.669亿元将广厦教育90%股权出售给广厦控股。

    广厦控股认购S浙广厦定向发行股份33705万股,占发行后总股本的41.07%,旗下公司广厦建设持有S浙广厦8642.445万股,其子公司第一建材厂及自应力水泥厂持有S浙广厦848.4676万股,加上楼忠福个人持有的股份,广厦控股及其一致行动人将合计持有S浙广厦52.81%股权。

    简单计算,股改完成后,S浙广厦房地产业务规模将明显扩大,总资产将由2006年第三季度的57.8亿元增加到79.52亿元,净资产将从11.88亿元增加到15.86亿元。

    加上天都城的销售面积,2007年S浙广厦的房产销售规模将超过20亿元,“可与金地集团(15.93,-0.15,-0.93%)等地产公司媲美”。

    “公司定位为苏浙沪地区的地产蓝筹公司。”S浙广厦的人士对记者表示。

    1月4日,S浙广厦临时股东大会高票通过定向增发议案。1月19日,S浙广厦的人士表示,相信公司的股改也能够通过。