万科（000002）跟踪报告：协议拿地 强者恒强

　　投资要点:1月7日公司董事会公告了“关于获取上海恒大房产五项目的议案”。公司将以总价12.9023万元协议收购上海恒大集团55%、上海吉鑫置业45%的股权，从而获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目（上述权益55%）及中林项目（45%权益）等项目。

上述五个项目位于上海市浦东三林世博功能区内，分布于中环线附近。五个项目总占地面积30.4万平方米，总建筑面积42.3万平方米。协议拿地给公司带来的主要影响：1、预计上述地块平均楼面地价为3050元/平米，目前周边住宅楼盘可比销售价格在1.1万元-1.3万元/平米之间。除成山路正在开发外，其余地块将在2008年开发，保守估计开发上述地块将给公司带来8亿元的净利润，并将增厚08-09年每股收益。2、公司在上海增加项目规划建筑面积42.3万平方米，并顺利进入上海浦东三林镇新片区，为公司在上海的发展提供了有力的保障。公司还与恒大集团建立起战略合作关系，为公司继续在浦东三林地区获取土地提供了条件，为实现上海地区战略发展目标奠定了更坚实的基础。3、公司强大的品牌实力、资本优势、项目运作能力与行业整合能力在公司通过协议廉价拿地上得到进一步的证明。在目前房地产业行业加速整合过程中，公司的行业竞争优势和龙头地位也进一步得到体现。在资本为王、土地为王的时代里，类似万科这样的公司将持续通过核心竞争优势，主要以协议或收购的方式获取较市场低廉的开发用地。4、我们在2006年11月19日的行业策略报告的评级为“强烈推荐”，近两月涨幅46%，目前估值处于合理区域。我们预计公司未来1年净利润仍有40%的增长，给与“推荐”评级。风险提示：公司基本面变化低于预期或国家宏观政策调控将影响我们的盈利预测，请投资者留意由此带来的投资风险。