房地产:土地增值税清算时代 龙股投资评级

　　要点：

　　07年1月16日国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。

　　由于通知明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响不尽相同。一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间，如果项目在前几年已经逐年有结算，那么07年集中收取土地增值税对利润的影响还是相当显著的。

　　通过计算，我们认为按照相关实施细则普通住宅毛利率在40％以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40％的项目是免税的。毛利率40％的项目严格征收土地征值税后对净利润的影响是17.4％，毛利率越高的项目征税的影响越大。由于多数房地产上市公司的多数开发项目毛利率一本在20%-40%，可以说大多数项目是不需缴纳土地增值税的，以往预缴的土地增值税还会退回，因此该政策对多数公司的影响较小。

　　该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义，也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，而且以往拖缴的行为也变得没有意义了。至于对房价的影响，我们认为最终影响房价的还是市场供求关系，将增值税转嫁到房价上的说法属于一厢情愿，如果有转嫁也只能是部分。土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的。

　　伴随《通知》的出台，2007年房地产行业调控也正式拉开了序幕。07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用。除土地增值税进行清算外，市场普遍预测06年已在部分城市进行模拟运作的物业税试点工作在07年也有望破题。

　　此次土地增值税政策已经部分改变了行业和上市公司的预期业绩和增长速度，投资者不得不提高风险意识，短期市场需要一个消化的过程。但我们依然看好行业的中长期发展趋势，对行业的投资评级依然维持推荐，但具体公司需谨慎筛选。建议关注那些土地增值税影响较小、市场化程度高的龙头公司，首选万科；还有土地增值税影响较小、具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，首选泛海建设。

　　通知出台标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代

　　07年1月16日国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算的房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。主管税务机关可要求纳税人清算的条件还包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。新规自2007年2月1日起执行。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。

　　早在1993年国务院就已规定了这一税种，95年又出台了《土地增值税暂行条例实施细则》。所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，根据增值幅度不同，税率在20%至60%之间不等。土地增值税税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的课税30%；增值额占扣除金额50%-100%的课税40%；增值额占扣除金额100%-200%的课税50%；增值额占扣除金额200%以上的课税60%。对于普通标准住宅项目，增值额不到扣除金额20%的免征土地增值税。但在实际操作中，累进税率几乎没有被严格使用，之前各地土地增值税征收多采用预征制。由于是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售额的1%至3%。

　　土地增值税清算征收的影响分析

　　--多数普通住宅可以免税、毛利率越高的项目影响越大

　　通知出台后，相关上市公司纷纷表示将积极配合国家加强土地增值税的征收管理，此通知的执行不会影响公司完成2006年既定的利润计划。部分公司表示在房产实现销售时已预交了土地增值税，并对符合清算条件的项目作了必要的考虑，而且公司以开发普通商品住宅为主，利润率水平不高，因此该税种的征收对公司未来业务的影响也有限。尽管如此，我们认为，该政策对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的，不仅是开发高档住宅的公司，还包括那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。

　　由于通知明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响不尽相同。一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间，如果项目在前几年已经逐年有结算，那么07年集中收取土地增值税对利润的影响还是相当显著的。

　　通过计算，我们认为按照相关实施细则普通住宅毛利率在40％以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40％的项目是免税的；毛利率在40％－53％的普通住宅项目以及毛利率在53％以下的高档住宅征收的适用税率为30％；毛利率53％－66％的项目征收的适用税率为40％；毛利率66％－79％的项目征收的适用税率为50％；毛利率79％以上的项目征收的适用税率为60％，当然这种高毛利的项目是相当少见的。毛利率40％的项目严格征收土地征值税后对净利润的影响是17.4％，毛利率越高的项目征税的影响越大。

　　由于多数房地产上市公司的多数开发项目毛利率一本在20%-40%，可以说大多数项目是不需缴纳土地增值税的，以往预缴的土地增值税还会退回，因此该政策对多数公司的影响较小。但对于开发高档住宅的或拿地成本较低的公司而言，影响较大，而且如前所述，如果是一个多年的项目在07年集中清算土地增值税的话，这个影响应该是相当大的。不过，对具体公司的影响程度还要看每个项目的情况。

　　通知出台的意义及影响

　　由于土地增值税针对的是开发商的利润部分采取四级超率累进税率，项目的利润率越高则需缴纳的土地增值税越多。通常高档住宅的利润率水平通常远大于普通住宅，所以该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，囤地时间越长差价越大，征税的可能性以及税率越大。此前房企的通常做法是，只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了，只要项目公司还存在，也可以销售未完成为由拒绝清算。但此次通知出台后，拖缴的行为也变得没有意义了。至于对房价的影响，我们认为最终影响房价的还是市场供求关系，将增值税转嫁到房价上的说法属于一厢情愿，如果有转嫁也只能是部分。

　　很显然，土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的。开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。

　　伴随《通知》的出台，2007年房地产行业调控也正式拉开了序幕。07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用。除土地增值税进行清算外，市场普遍预测06年已在部分城市进行模拟运作的物业税试点工作在07年也有望破题。

　　行业投资评级依然是推荐、具体公司需谨慎筛选

　　由于06年房地产行业的调控效果不甚明显，房地产开发投资增速依然较高、中心城市房价涨幅依然较快，因此预期07年调控只会加紧不会放松。除了土地增值税政策外，对行业影响较大的可能还有加息、物业税试点等。此次土地增值税政策已经部分改变了行业和上市公司的预期业绩和增长速度，投资者不得不提高风险意识，短期市场需要一个消化的过程。但我们依然看好行业的中长期发展趋势，房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。因此，我们对行业的投资评级依然维持推荐，但具体公司需谨慎筛选。建议关注那些土地增值税影响较小、市场化程度高的龙头公司，首选万科；还有土地增值税影响较小、具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，首选泛海建设。