北辰实业：奥运地产 引领反弹

调整之中选黑马，房地产板块突遭政策寒流袭击，该板块的整体性跌停带有利空政策影响之下的人为恐慌情绪，但支撑房地产股走出大牛行情的主要不是行业因素，更多的是人民币升值的大背景，所以优质企业开发的楼盘仍不愁销路，业绩仍将保持大幅增长，故中长期优质房地产股仍可看好，轻言头部还为时过早，每一次的调整仍将是投资者低吸参与的大好良机。

所以我们建议投资者果断介入京城地产新股龙头北辰实业（601588）该股不仅仅属于地产概念，更重要的是受益的奥运题材。展望2007年中国股票走势，将主要有两大投资热点：奥运概念和企业所得税合并。“主要有两类企业能够直接或间接地从2008 年北京奥运会获益，即享受主场优势的北京公司和能够分享奥运会营销优势的上市公司。而当具有估值改善预期的个股出现阶段性和结构性的调整时，恰恰是给我们提供了最佳的买入时机。目前，蓝筹龙头股轮涨势头非常明显，所有的利空以及传统指标的警示都将会被汹涌的资金浪潮给吞没，后市股指仍将惯性上涨。鉴于此，投资者可以果断介入新蓝筹龙头股北辰实业（601588），下探之后，该股再次被汹涌的买盘直线托起，新一轮龙头风范的狂飙行情一触即发。

投资亮点之一：奥运概念 绝对正宗

北京2008年举办奥运会，可以说是为公司未来几年的发展带来了百年难遇的机会。首先，近几年北京亚奥地区的交通条件、生活基础配套完善程度、商务氛围以及知名度都有显著提升，而且在2008年奥运会前还将以更加崭新的面貌问世，所以亚奥地区的房价是不断上涨，单升值这一项就给在该地区拥有大量写字楼、酒店、商场和大量开发物业的北辰实业带来了巨大的潜在收益。当然，这些独特的垄断优势，是其它普通地产公司所无法获得的。公司目前在北京地区拥有295万平米的土地储备。主要包括总占地面积为128.46万平米的绿色家园、总占地面积为69.09万平米的长河玉墅等；此外，公司拥有的奥运会预留地A、B地块位于北京市朝阳区北辰东路8号，总占地面积为10.78公顷，总建筑面积60万平方米。目前两市正在涉足奥运项目的公司并不多，象北京城建等真正的奥运概念股前期都得到了大幅炒作，而该股目前只有3块出头的股价在整个奥运板块中是明显偏低的。另外，作为2008年奥运会重点项目的开发和运营单位，北辰实业中标的奥林匹克公园国家会议中心，总建筑面积53万M2，由主体和配套两部分组成，其中主体部分27万M2，包括会议厅室、展览场馆和商业；配套部分26万M2，包括两座高星级酒店和两栋甲级写字楼。奥运会期间，该项目作为国际广播电视中心、主新闻中心，并为击剑比赛、现代五项比赛中击剑和气手枪比赛提供场地。奥运会后，公司将以经营会议展览为龙头，兼营酒店、餐饮、娱乐、商业等业务，形成全国档次最高、配套设施最齐全的专业化经济与文化交流场所。而募集资金的投项之一奥运媒体村建设，其位于亚北大盘绿色家园居住区内，紧邻13000亩国家森林公园，2008年将为中外记者提供住宿等服务，奥运会结束后，经适当改造和装修仍将作为商品住宅销售，底层裙房为商业配套服务用房。媒体村将会在奥运会前销售，在奥运会后结转收入，届时也将为公司带来巨大的受益。

投资亮点之二：综合地产 明显增长

其次，作为一家房地产综合运营商，其与别的同类公司相比，业务结构和盈利模式非常独特。公司是以发展物业提供盈利增长点，而以投资物业获得稳定的收益和现金流，具有较强的抗风险能力。其开发的中高档住宅、公寓、别墅及商业地产等发展物业项目均位于北京亚奥核心区及周边黄金发展区域；与此同时，公司在亚奥商圈中还经营着包括五洲皇冠假日酒店、汇园公寓、北京会议中心及北辰购物中心等大量的优质资产投资物业群。由于奥运会带来大量的基础设施投入将使“奥亚”区域经营环境得到极大的提高，据相关资料统计，政府用于奥运会的投资总规模将达到2800亿元，其中投资1800亿元用于城市基础设施及城区改造，1340亿用于建设奥运场馆和相关设施。不言而喻，这其中相当部分投资都会集中在“亚奥区域”，新建的地铁五号线、奥运支线、安立路、立汤路均贯穿亚北地区，13000亩森林公园将随奥运会的到来而建成，使该区域在基础设施、道路、环境方面产生巨大改善。因此，这一切都将使该区域的“级差地租”得到大幅上升，单升值这一项就将给拥有大量投资性物业和开发物业的公司带来巨大的潜在收益。最典型的是，随着“奥运会”的临近，该地区相关物业的租金水平和出租率持续走高，如已经成为奥运会指定的签约酒店之一的公司下属五洲皇冠假日酒店，届时房价将升至370美元/间，大约是目前租金的3－3.5倍；媒体村预计的租金水平将是100美元/人。公司的短期经营业绩预计就将会有一个明显的增长。当然，这些独特的垄断优势，是其它普通地产公司都无法与之相比的。

投资亮点之三：地缘概念 全新龙头

奥运会的举办将对亚奥区域的交通、各项基础设施建设以及区域整体居住环境、商务环境的完善都有着举足轻重的作用，同时为该区域的住宅市场带来更多的需求，使北辰实业的资产价值得到极大提升。如果说亚运会是北辰实业从无到有、从小到大的“天赐良机”，那么奥运会则是北辰实业提速发展、升级换代的“难得机缘”。到2008年，公司业务的高速增长在三个业务板块都将有体现。公司投资物业总量将从现有的44万平米增加到95万平米；零售商业将从现有的3万平米增加到20万平米；发展物业投资总量将比现在扩大三倍左右。公司发行后的净资产将达到80亿元，成为仅次于万科的中国最大的房地产上市公司之一。毫无疑问，在目前A股市场上，尤其在房地产板块中，北辰实业与“奥运会”的联系是最密切的。做为“奥运会经济”的最大受益者，北辰实业由于其流通市值较大，绝对价位又低，并将有资格进入到多个主要指数，所以其取代中体产业等老股，成为奥运板块的真正新龙头，应该是当仁不让。加上人民币升值的长期预期等其它多种题材概念因素于其一身，北辰实业在奥运之前，股价将会中长期走牛，股性异常活跃，中线估值有望达到10元以上。

投资亮点之四：再次触底 绝地反击

从二级市场走势来分析，作为一只超级大盘股，特别又是工行发行期间以及大量新股集中上市所带来的巨大资金压力的情况下，北辰实业能够走出连拉20根阳线的超级爆发行情，足以显示出市场对其的追捧热情和对后市的强烈看好。（浙江利捷）

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