土地增值税今起全面清算 各地闻风起动

    □本报记者 于兵兵

    今天,是国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》执行的第一天。从今天开始,房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。

    执行之日到来,但是各地操作细则多数还是悬而未决。根据《通知》精神,各省市区税务机关需结合当地实际情况制定具体清算管理办法。昨天,记者致电上海、北京、深圳等地的地税咨询部门,相关人士均称,明确的细则内容都还没有出来。“地方细则肯定是要出的,而且各地均在加紧制定中。”一位地税局工作人员告诉记者。与此同时,国税总局下发《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》,业内认为这可以为土地增值税等房地产交易税种的科学征收提供技术支持。

    技术准备紧锣密鼓

    就在国税总局下发清算土地增值税《通知》的第二天,上海、深圳等地方地税局网站上悄然出现了国税总局下发的另一个与房地产税种有关的文件,即《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》,执行日期同样为2007年2月1日,即今天。

    栖霞建设财务总监称,这是在全国范围内首次统一不动产销售发票和建筑业发票。“规范房地产交易环节的发票管理,将给相关税收的科学征收提供精确的审核依据,进一步严防逃税行为。”上述人士表示,虽然这一规范做法将对营业税、所得税、土地增值税等各种税种的征收都起到技术支持的作用,但其出台时间与房地产开发企业的土地增值税清算新政紧密衔接,且执行日期一致,不排除是在为土地增值税这个计算和审核方式都比较复杂的税种征收做重点准备的可能。

    从大摸底到局部试点

    在记者进行的有关土地增值税各地细则调查中,南京是细则正在逐步明确的几个城市之一。

    “《通知》下发后,地税部门的第一个工作是在开发商中进行大摸底,了解每一个开发项目的开发日期、开发进度、销售进度、竣工面积等内容,以预估可能的土地增值税清算总额。”南京一位开发商介绍。“我们都已经针对这些内容填了调查表格,并上交地税局。”

    根据记者拿到的文件,南京地方税务部门除制定《土地增值税清算工作规程》外,还将编写《房地产开发企业土地增值税清算审核指南》,以及着手开发土地增值税清算软件等。同时,南京已经选择了浦口、下关、秦淮三个分局进行土地增值税清算试点。“在试点取得经验的基础上,在全市推开土地增值税清算工作。”这份文件称。

    开发商静待政策推进

    对于已经到来的土地增值税清算时代,市场在经历了短期紧张后,目前已经进入理性对应时期。“土地增值税征收的合理性毋庸置疑。而各地税务部门在执行上的严格程度将是保证这一政策执行效果的关键。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚表示。

    南京栖霞建设总裁陈兴汉则认为,对于已经足额缴纳预征土地增值税,又多以普通住宅开发为主的房地产开发商来说,清算不会对企业资金链有太大影响,如果拿地成本较高,利润率均衡,甚至有清算后收回“退税”的可能。

    各地积极酝酿细则 部分地区已走在前头

    南京首现土地增值税清算流程表

    □本报记者 于兵兵

    京沪的土地增值税地方清算细则尚未出台,南京等地已走在了前头,具体流程正在紧张地推进中,但一些地方的主管官员对此保持低调。

    “我市局将根据文件精神制定《北京市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法》,另行下发。”在转发国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》时,北京市地税局表示。上海、深圳市地税局相关人士则表示,虽然目前还没有关于土地增值税清算的地方细则出台,但“政策一定会执行。”

    昨天,记者辗转从南京市地方税务局拿到一份《土地增值税清算与征管》的内部文件,从其内容中可以看出,南京在土地增值税清算条件、清算流程等方面均已经有了较为明确的细则规定,但这份文件尚未对外公布执行。

    此前,南京在土地增值税清算条件中规定,主管税务机关根据有关规定可以已转让部分进行土地增值税清算的条件包括两条,一是房地产开发项目实际已竣工2年以上(含)仍未结算,而销售面积比例达到90%以上(含)的；二是房地产开发项目实际已竣工5年以上(含)仍未结算,而销售面积比例达到80%以上(含)的。

    而根据国税总局《通知》,除已经竣工的房地产开发项目需要进行土地增值税清算外,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的等情况。

    “此前执行方式与国税总局政策有出入的将按新政调整。”一位房地产业内人士称。另外,南京关于土地增值税清算设有清算委托政策,又称中介机构审核机制。允许纳税人自愿委托中介机构进行土地增值税清算,中介机构出具的审核报告应详细披露转让收入、扣除项目据以计算涉及的各类信息和相关鉴证资料。

    令人注意的是,一些在国税总局文件中没有提及的执行“瓶颈”也在地方细则讨论稿中出现。比如,在开发成本界定方面,企业取得大量正规劳务费发票(合法票据),如何确定其合理性？如果开发商开发出来的房屋用作拆迁补偿,项目收入如何确定？财务制度规定账簿保存10年,如10年内企业未清算,但清算时部分账簿凭证已销毁,又该如何处理,有关的这些内容,在一些地方制定的细则中都已有所涉及。