严字当头 土地增值税不演“个税版”

    本报记者 李良 周明 吴铭

    国税总局一纸严征土地增值税的公文,让A股市场掀起惊涛骇浪,但房地产市场近期的反应却是波澜不惊。

这其中的诀窍在于,土地增值税对各地房地产市场的影响大小,取决于各地方政府针对国税总局文件所拟定的细则,这不禁又让人们产生疑问：“土地增值税是否会像二手房交易个人所得税征收一样,雷声大雨点小？”记者昨日走访北京、上海等地税务部门了解到的情况是,此次地方税务部门会严格执行国税总局的要求,土地增值税不会重演二手房交易个人所得税的版本。

    从严征收

    昨日是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式实施的第一天。但记者查询后发现,昨天,并没有一家地方政府出台针对该文件的实施细则。

    对此,国家税务总局有关人士昨日强调,目前国税总局尚未做出关于土地增值税的其他政策,各地应该按照国税总局的通知执行清算政策。

    在北京,虽然实施细则并未出台,但土地增值税的征收工作并没有懈怠。北京市地税局有关人士表示,除了按照《通知》进行清算外,在新细则出台前,北京市还将按照原规定征收土地增值税,即对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预(销)售商品房取得的收入,除政府批准的经济适用房和限价房外,自2007年1月1日开始,一律按预(销)售收入的1%预征土地增值税,但140平方米以下的住房、经济适用房和限价房暂不征收土地增值税。

    尽管宏观调控已经令当地开发商陷入困境,上海税务部门似乎也没有“手软”的想法。上海税务部门某人士告诉记者,其实在国税总局出台文件之前,上海一些区县今年已经开始部署土地增值税的征管工作。他透露,自从上海财税局领导调整之后,新任领导班子一直强调,要认真执行中央宏观调控政策,这次土地增值税的严征也不会例外。目前,具体的细则条款仍在推敲之中,预计很快就会出台。

    深圳房地产协会秘书长张文华则表示,目前深圳地税局与国土部门正研讨在国家政策的大框架下制订细则,总体上不会有大的出入。据了解,深圳曾于2005年11月在全国率先恢复征收土地增值税,当时规定,对于房地产开发企业,采取“先预征、后清算、多退少补”的征收办法,对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征,对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。

    专家指出,中央今年加大房地产调控力度的决心很大,土地增值税作为今年调控的一个重要政策,在抑制土地囤积,减少房地产行业暴利,规范房地产市场的健康发展上有着重要的作用,不会半途而废。因此,可以预计的是,各地政府不会出台与中央精神不符的细则,土地增值税严征的政策效果不会像去年个人所得税征收流于形式一样被轻易化解。

    “一刀切”引质疑

    国税总局严征土地增值税的文件在房地产开发商中引起巨大的震动。在静待细则出台的时候,他们也向记者表达了“土地增值税征收不能一刀切”的想法。

    一位开发商高管向记者表示,从土地增值税的征收意图上讲,自己是拥护中央的决定的,因为这会规范目前较为混乱的房地产市场,以后那种靠关系拿地,小作坊式的房地产开发商会逐步退出市场,而品牌开发商在市场中将有更大的发挥余地。但目前一刀切的土地增值税征收方式,也会给市场造成不小的负面效果。

    专家则指出,房地产市场规范化发展后,会出现层次化的现象,除了满足居民正常居住需求的低端市场外,也必然会存在注重品牌、细节设计和概念性的高端市场,这也是一个行业正常发展的趋势。土地增值税的征收应当考虑到市场细分的因素,在保障低端市场需求的同时,不应造成对高端市场的过度抑制,实现科学性的调控效果。

    业内分析人士则认为,由于各个地区存在不同的情况,有些地区的高端住房需求也形成了一定规模,预计地方政府在执行中央政策的同时也会因地制宜。但这种“一刀切”做法到底对市场会造成怎样的实质性影响,目前还难以作出判断,相信今后随着调控影响的显现,政策执行也会趋利避害,逐步调整。