华平基金“股权融资”背后的扩张野心

　　3000万美元购入门票

　　原本也想通过项目合作获取新的投资机会，但最终华平基金还是以股权投资的形式进入上海中凯房地产 开发管理有限公司（下称“中凯开发”），并承诺投资不少于3000万美元。

　　在过去一年多的时间里，双方就单个项目合作的谈判始终未能达成一致。相比之下，华平入股中凯开发的全过程，仅花费了几个月时间。这场谈判的顺利程度甚至出乎中凯开发高层的意料。

　　“对于这家美国最大的私募基金 来说，3000万美元仅是一笔数目很小的投资。”相关人士分析说，“一般来说，一家基金入股内资地产公司仅是为了该地产公司的土地资源 。但华平入股的中凯开发却一直强调开发管理的概念。事实上这家公司已成为华平基金在中国的扩张平台。”

　　不仅是为了上市后的“退出”

　　作为一个擅长股权投资的机构，华平基金在谈判之初也与其他进入中国的房地产基金一样，更热衷于介入中凯集团旗下一些资质较好的项目。

　　然而历经漫长的谈判，华平终究还是回到自己所擅长的领域，以股权投资的方式部分买下中凯开发这个壳。利用这个壳，华平将进一步展开它的中国地产投资之路。

　　“除去最终的上市目标，中凯开发将成为华平在中国的一个投资操作平台。”知情人士分析说。

　　事实上，自2006年4月成立以来，中凯开发已经在安徽、江西、江苏等地的二线城市开始了近60万平方米的项目开发。在获得充足的资金支持后，公司计划在2007年完成近10个项目的操作，届时开发规模将达到近200万平方米，管理项目总资产超过50亿元。这其中将有很多项目实行“开发管理”的理念。

　　知情人士解释称：“中凯开发既作为投资方，也作为管理方，以股权投资的方式获得该项目开发管理权。”换言之，中凯开发的主要利润来源，应该是通过开发管理，获得股权分红以及稳定的租金回报等，而并非拘泥于中凯开发本身的土地资源。

　　同时，中凯开发还将为华平基金以及中凯企业集团寻找合适的投资项目。

　　事实上，华平正是通过3000万美元这笔不大的投资获得了一个具备中国房地产开发资质的壳。同时利用中凯开发这一平台，华平还可以充分利用本地资源以及本地团队，从而大幅节省投资成本。相比摩根士丹利采取的项目收购方式，并为每个项目组建一个运营团队，华平所需投入显然要少得多。

　　更为重要的是，“华平正在中国寻找更多的股权投资机会。这些投资对于回报都有严格条款，如果对方达不到预期的收益目标，华平则可以一个象征性的价格，将所有的股权收归囊中。”知情人士进一步分析说。

　　显然，对华平而言，这无论如何都是一笔合算的买卖。

　　寻求本土合作

　　成基金扩张捷径

　　事实上，选择一个合适的本土伙伴，将其作为投资平台正是目前海外基金加快在中国发展的捷径所在。

　　瑞银证券王震宇分析认为，海外基金在国内寻找到一个可供发展的开发管理平台，可以便利基金业务的拓展，特别是与其他本土开发商的合作。

　　“从另一个角度来看，这也是因为国际基金对于国内地产项目的理解依然不够深入。他们亟待寻找本土合作方。”一位与一家美国基金进行过多次谈判的开发商也分析说。

　　这位开发商认为：国际基金往往都有顶级的合作团队，对于法律事务以及财务数据方面相当精通。但是，这些专业团队对于中国本土的情况涉之未深，加上基金投资的关键就是控制风险，所以会丧失很多投资机会。而这些国际团队与中国本土伙伴合作之后，有利于其资金优势与本地资源更加迅速地融合。这样，他们将在接下来寻找项目的时候更加得心应手。

　　“利用中凯开发这个平台，可以收购很多物业，通过重新定位、包装、升值这些增值服务提升物业价值。最终如果公司可以上市，基金的投资就达到了最终目标。”上海中凯企业集团有限公司总裁杨益华认为，按照华平基金的惯常操作手法，这无疑是最好的解释。只不过，对于刚刚发展一年的中凯开发来说，这个时间要花费得稍长一些。

(责任编辑：铭心)