逸翠园真相：“链条”

　　由于目前的约束条件，工程与分工中的各种因素，各方利益最大化的结果往往并不是高质量的房屋。

　　在逸翠园的业主中不乏一些了解房地产 行业现状的开发商，他们因为信任和黄的品牌而购买了逸翠园，因而同样为行业规则所累

　　“事实上，逸翠园的工程质量在北京已经能算中等。

　　王是北京一家香港上市房地产公司的工程部经理。他所在的公司在北京东郊获得一块80万平米的土地，获得土地的条件之一是与一家国有大建筑集团共同开发。这个像逸翠园一样高调登场的楼盘，命运在获得土地的那一刻就已经注定。由于建筑商和开发商共同拥有这块土地，互为掣肘，在建设过程中，王强所在的工程部根本无法指挥监督建筑商下属的各个工程队。

　　“让你监督别人的小弟，你能指挥得动吗？”王强说。目前，这个曾经请来国际足球巨星作形象广告的楼盘因为开发商和建筑商之间矛盾重重，工程进度大大滞后。

　　王强说，开发商与建筑商之间的矛盾非常常见，尤其是在开发商普遍资金链条紧张的情况下，尽快完工交房，加快开发环节是开发商的主要目标。由于建筑市场存在着供过于求的结构性问题，建筑商与开发商相比，常常处于弱势地位。

　　“垫资、压价、拖欠是横在建筑企业头上的三把利刃。”中铁建设集团有限公司总经理汪文忠说。

　　垫资是指业主在不给预付款的情况下，要求施工企业带资施工。虽然，国外也存在垫资工程，带资承包也是体现承包商竞争能力的重要手段，但在国内，垫资已经成为“行规”，成为建筑工程款拖欠链的根源，压价主要是指有些业主超出正常竞争范围，过度压低工程造价。拖欠主要是指施工企业无法按合同回收工程款。由于这些潜规则，建筑商在自身利益不能得到保证。加之市场竞争无序，开发商压价成风，必然导致工程质量的下降。

　　有接近逸翠园项目的人士告诉《财经时报》，在逸翠园项目中，由于开发商压价“太狠”，导致建筑商以退场相威胁。

　　目前，我国的房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，依据程序，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口。在工程建设过程中，监理公司应该代表开发商监督工程质量，但监理单位受雇于开发商，因此在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性。

　　“监理公司受聘于开发商。负责监理项目的总监每月为了完成公司任务，都不得不去找开发商要钱。这样他就得听开发商的，并被开发商所左右。例如检查出了问题，监理应该要求返工，但开发商却要赶工期，监理公司的验收就形同虚设。” 北京沣信达置业顾问公司技术总监刘咏刚说。

　　开发商，建筑商，监理公司并非不存在保证工程质量的动机，由于目前的约束条件，工程与分工中的各种因素，各方利益最大化的结果往往并不是高质量的房屋。而目前房地产市场仍然普遍采用期房预售制度，消费者在拿到商品之前已经付费，除了接受现实之外别无选择。

　　处于这条利益链条之外的政府，是能够有效监督工程质量的独立第三方吗？

　　王强说，2000年以前，依据规定，工程竣工之后施工企业将有关评定资料提交当地工程质量监督部门或主管部门核定质量等级 .而1999年发生在重庆市綦江县城跨越綦河人行彩虹桥整体垮塌事件改变了这一格局。

　　1999年1月4日，重庆市綦江县城跨越綦河（长江支流）两岸、连接城东城西的人行彩虹桥整体垮塌，40人遇难。事故发生原因主要是人为造成的工程构件的焊接、混凝土的抗压强度达不到要求。事故牵出多名政府官员受贿、玩忽职守的内幕。2000年重庆市第一中级人民法院开庭审理此案，判决綦江县委原副书记林世元死刑；綦江县建委原主任张基碧、原副主任孙立、綦江县原副县长贺际慎等12名被告人，有期徒刑或并处罚金，追缴赃款或非法所得等。

　　事后，业内主流观点认为，政府对社会上的工程建设质量介入太深，承担的责任也太大。而工程真正的收益者开发商，反而得以脱逃主要责任。2000年1月30日，国务院发布了《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分，政府责任转移的同时，管理权限也发生了变化。《条例》中规定，由工程建设单位（开发商）组织施工、监理、设计等单位按照法定的标准和程序进行验收，且验收合格后，工程即可交付使用。

　　为规范工程竣工验收备案管理，建设部专门制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，以代替原来的竣工验收合格证。开发商、建筑商、监理公司、设计公司等各方都需要备齐文件，提交给政府，政府只是从程序上进行监督，而交房前开发商一定要提供竣工备案表。

　　“办理竣工验收备案表这项工作被单独列出来，是开发商完成整个开发过程中很重要的一个阶段。”王强说。为了准备这件事情，开发商常常需要连续开会，协调关系，审核和提交各方准备的文件。由于开发过程中各方利益错综复杂，这一过程非常艰难，开发商未能提供竣工备案表而交房的现象比比皆是。

　　逸翠园的业主中曾有人看到过竣工备案表的复印件，但是当他们要求开发商和朝阳区建委提供这一文件的时候，均遭拒绝。

　　“建委一般不对外提供，城市建设档案馆应该都有存档，但是你要调阅资料和取证，难度太大了。”一位房地产律师说。

　　“实际运作中，北京市的政府主管部门还是比较严格的，”王强说，“勘察、设计、施工等等各个环节政府都会派员检查。因此在北京这样的大城市，民用工程一般不会存在严重的结构问题，房屋主体上偷工减料的事情现在也很少，因为出了事情责任太重大。”

　　接受《财经时报》采访的一些业内人士表示，目前，大城市的购房者们应该不用为房屋像彩虹桥那样一朝轰然坍塌而过度焦虑，但也不得不接受房屋质量日渐粗糙的现实。

　　王强说，对于竣工验收，虽然北京市建委规定从2006年开始采取分户验收的方式，但在实际操作中，大多数都是走过场式的抽检。因此，目前房屋的质量问题主要出在后期收尾，为了赶工期，导致种种疏漏层出不穷，而在后期，政府的监督在实际操作中有走过场之嫌。

　　1月24日，当业主代表去朝阳区建委上访时，拿出验房公司的验房报告，图片、录像、媒体暗访等材料时，建设工程质量监督站站长陈京元回答说，业主提供的证据不具备法律效力，质检站的“抽检”是合格的。

　　吊诡的是，在逸翠园的业主中不乏一些了解房地产行业现状的开发商，他们因为信任和黄的品牌而购买了逸翠园，因而同样为行业规则所累。

　　“其实说实话，逸翠园的房子不算太差。”一位业主代表在业主代表的关门协调会上说。

　　（未经授权，不得转载）

(责任编辑：悲风)