童渊率鹏润进军时尚商业地产

　　文/本刊记者 王 凯

　　坐在总部基地二区10号二层的办公

　　室，童渊透过窗户，向马路对面望去，那里两三千名施工人员正在紧锣密鼓地作业，塔吊机、搅拌机的轰鸣声，工人们的吆喝声震耳欲聋，一派气势磅礴的景象。

　　进军时尚

　　童渊满脸憧憬地告诉《新财经》记者：“我快要做‘妈妈’了，这种幸福感别人是体会不到的。”这个即将“出生的孩子”正是“鹏润国际时尚交易中心”。童渊对这个项目寄予了太多的期望，从拿地规划，到确立定位，再到揭牌仪式，童渊付出了很多。

　　为了这个“孩子”，童渊变了。以前的童渊热衷于公开演讲、撰写专栏、出版专著，还提供定向的营销培训，但是现在他的“出场”的次数减少了，却显得更忙了。交流中，记者发现他的语速很快，他笑着告诉《新财经》记者，“国美的做事风格是低调的,少说话,多做事。”

　　他把项目前期的定位、规划、论证等一系列保密工作形象地称为“地下情”，“很累，很辛苦，有了幸福感也只能放在心里面”。随着项目的公开亮相，童渊终于可以尽情演绎“地上情”了，“终于可以说话了，可以把这种幸福感大声地喊出来。”

　　黄光裕的鹏润投资触角很长，零售、住宅、商业地产、高科技公司，该碰的都碰了，不该碰的似乎也碰了，唯独徘徊在时尚之外。

　　在童渊看来，“鹏润国际时尚交易中心”的揭牌仪式正是鹏润向时尚界发起冲锋最强有力的信号。之所以定位为时尚交易中心，童渊瞄准了服装行业的特色，并将这一特色和地产相结合。这一定位看似简单，但对童渊而言，实在不易，他倾注了太多的心血。

　　自2005年5月国美以8.05亿元拿下这块地，童渊就开始带领整个团队为这个项目奔波。

　　到底做什么？童渊找了很多业内专家，整个团队认真论证、分析——做服装交易中心的想法逐渐浮现。这块地往东10分钟车程就是“大红门商圈”，北京南城著名的服装批发市场，中国三大服装批发地之一。因此，具备服装交易的市场环境，但如果做第二个“大红门”，肯定没有发展潜力。大红门服装批发市场虽然规模大，有200万平方米，但仅仅是一个服装批发的聚集地，只做简单的买和卖，功能单一。

　　童渊想到了另外一个地方，那就是位于西三环的金源MALL，“其实，金源MALL还只是一个雏形，管理和运营模式还不是很成功，但对我启发很大。”

　　“鹏润国际时尚交易中心”的定位逐渐清晰：中国已然是服装制造大国，但品牌塑造依旧很弱。如果给这些入住的服装商家提供一个服装展示交易、信息发布交流的平台，让服装生产商拥有自己的形象店、旗舰店，这是不是有很大的吸引力？同时配套写字楼、大卖场等设施。想到这儿，童渊笑了。

　　他立刻召集整个团队，分析、论证之后，认为可行性非常大，业内人士普遍看好。向总裁黄光裕汇报后，也得到了很大肯定。

　　商业绝版

　　“鹏润国际时尚交易中心”的招商工作已经展开，很多国内服装厂商都表示出浓厚的兴趣，也有一些韩国品牌想通过这个“服务器”进入中国。“现在国内各类服装总经销、代理商等加起来，大概有100多万家。如果能把他们吸引进来，针对这些服装品牌，我们每个星期按照不同的产品量身定做不同风格的订货会。对内，是一个发散地；对外，是一个窗口。”童渊预计，整个项目将在2008年奥运前夕完工并投入使用。

　　童渊说，“我们做的实际上就是一个时尚采购中心，是将以服装为主体的时尚BBC流通和房地产相结合，创造出一种全新的商业模式来引领中国服饰新商业模式。严格意义上说，这样定位的项目，中国目前还没有。”鹏润要做的不光是一个地产项目，实际上融合了地产、商业、时尚等诸多因素，童渊称之为“中国时尚商业地产”。

　　据他介绍，整个项目近60万平方米，时尚采购中心会占到30多万平方米；余下的20多万平方米做商贸以及零售之用，配套甲级写字楼和酒店。据悉肯德基、沃尔玛等零售集团已经在跟鹏润洽谈入住。

　　“鹏润国际时尚交易中心”地处西四环和南四环交汇处的中关村丰台科技园区，东距“大红门商圈”6分钟车程，与拥有500多栋写字楼的“总部基地”一路之隔，东临北京国际汽车博览中心，南靠“总部国际区”。

　　童渊的终极目标是将这里打造成北京的第二个东方广场，“如果北京申办时尚之都，这个项目将是强有力的支持者。”

　　这个项目周边有40个商品住宅小区，消费群体达20余万。而且未来几年，住宅供应量将以每年10%的速度增长。童渊分析说：“2010年前后，这里的住宅总供应量将达到1800万平方米，住户将达5万户左右。但需要时间，2010年以后，能量才会逐渐显现。”

　　据记者了解，2006年后，北京五环以内5万平方米以上的大型商业项目将被限制。因此，在规模上，这个项目的实施已经让鹏润占了先机。

　　童渊得意地说，“2006年后，鹏润国际时尚交易中心作为四环路的大型商业项目将成为北京商业地产绝版。”

　　布局全国

　　“鹏润国际时尚交易中心”是鹏润地产现阶段工作的重心。2007年初，鹏润地产还将在重庆推出一个60万平方米的住宅项目，投资20亿元。这将成为童渊今后三年的又一个重心。

　　“主打中小户型，均价在4200元/平方米左右。”进军重庆市场，在很短的时间内，童渊打响了鹏润地产布局全国的头一炮，并迅速先后在天津、长沙、武汉等地布阵。

　　在童渊的规划里，华北、珠三角、长三角、中部、西部是主要的战略区，以北京、天津为主，以中部的郑州、长沙，西部的成都、重庆，珠三角的广州为辅迅速推进全国化战略，而竞争比较激烈的长三角，童渊表示还须慎重观望。

　　但具体项目推进，童渊非常谨慎。他给记者算了一笔账，目前的两个项目加起来，投资达60亿元，意味着到2010年，每年得投入十几个亿，这样的投入规模和速度，在当今地产界应该是大手笔了。

　　至于新的项目，童渊表示：现在全国的土地供给缓慢，预计2007年底，还会启动两个项目。也就是到2008年，应该有四个项目同时推进。”

　　“总的来讲，在外地发展的策略就是三个复制复制再复制，即管理制度、人才和产品的复制再复制。”但显然，童渊强烈地意识到了鹏润即将面临的新的考验：首先是人才储备，他认为能不能找到合适的人并用好人至关重要。

　　再者可能出现的水土不服：在管理上，是在当地聘请总经理还是总部派遣？在施工上，工程进度和施工方式怎么控制？在宣传上，在其他城市的投入肯定要比北京大得多。毕竟北京的经验不能简单套用在其他城市。

　　国美在商业地产的操作已经相对成熟，但在住宅方面，能否把国美第一城的模式照搬到其他二、三线城市？童渊认为，这需要时间的磨合，在异地的拓展速度取决于当地市场的需求情况。

　　国美的优势

　　自2005年5月出任鹏润地产CEO以来，童渊就开始着手搭建团队，现在下属分公司的总经理，都是来自各方的高手：有做房地产的，有做规划的，也有做工程、做商业营运的。“大家各有专长，我最大的职责就是把这些高管‘捏’在一起，加强他们工作和办事的效率。”

　　鹏润地产隶属于北京鹏润投资有限公司，董事局主席黄光裕对童渊的工作状态十分满意，他对童渊的评价是：心态非常好。“黄总给了我充分的发挥空间，让我放手做。”童渊说，“我认为我就是一个做事的人，我对行业充满希望，对企业充满信心，我把与我有共识的人当成兄弟姐妹，所以，我是快乐的。”

　　背靠国美这棵大树，童渊认为最大的优势在于资源和人才，“作为兄弟公司，我们走到哪里都会得到当地国美店的支持，可以迅速开展工作。”

　　同时，童渊也坦诚表示，由于国美的逐渐壮大，在决议是否操作某个项目的时候，时间较长，也很谨慎，因此错过了很多机会。从这个层面讲，可能也是个不大不小的劣势。

　　现在的童渊显然已经完成了从著名地产营销策划人到房地产开发商的转变。为了更好地了解项目的定位和功能，童渊的案头多了很多像《中国服饰报》、《服装时报》这样的时尚类报刊。他甚至会捧着一本《房地产定价模型及应用》，愣是看了好几个晚上。

　　在地产行业打拼这么多年，童渊最佩服四个人：王石对万科的管理，让万科步入良性发展轨道，为自己腾出很多时间，登山、攀岩。潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)把自己和项目融合在一起，做自己项目的代言人。孙宏斌(孙宏斌新闻,孙宏斌说吧)的胆识和王健林的商业地产运作成就同样让童渊佩服。

　　快人快语的童渊笑着说，“如果黄总不开除我，我会一直留在鹏润。如果不做地产，将来我也许会成为时尚界人士。”显然，他已经满怀信心地向时尚界迈出了一只脚。

　　激情童渊

　　在地产圈，童渊的口才是出了名的，说话有条理、有激情，富有感染力。童渊说，我就是要用我的激情和感染力来感染我的员工，给他们打气，让他们更加充满工作激情。在鹏润地产，员工们更多的是把童渊当成老师，工作交流的时候也很轻松随意。童渊认为威严应该在心里，而不是面上。童渊是一个讲求生活情调的人。在他的办公室里，摆满了各式名牌香水，童渊说，我需要这些东西给我提高生活的质量和信心。

　　鹏润地产

　　北京鹏润房地产开发有限公司（简称鹏润地产），属于北京鹏润投资有限公司，集房地产一级开发、项目规划、设计、建筑、销售及物业管理为一体，实现了房地产业的规模化和产业化。投资开发项目有“鹏润家园”、“鹏润大厦”、涉外商贸中心区、“大康国际鞋城”、“国美第一城”、“金尊大厦”等。

　　记者手记

　　1990年到1993年，三年时间，童渊成为香港著名顾问公司——利达行香港地区的销售冠军。随后，他被老板邓智仁请到北京发展，时至今日，已近十四年。从顾问做起，并最终成名于顾问，童渊在近十四年的营销实战中炼就了一身本领。如今，被国美吸纳，成为真正意义上的开发商，考虑问题的角度和高度必将与往日不同，童渊能否如昔日做顾问般游刃有余、手到擒来值得期待。

　　童渊

　　香港人，1993年来北京。1993～1996年任北京利达行房地产咨询有限公司总经理。1996年，他成立富利安房地产咨询有限公司，任董事总经理，在北京和上海同时开展业务。随后几年内，又转做自由策划人，后来又成立了世纪百人行顾问公司。2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产CEO。

(责任编辑：悲风)