银监会彻查房地产贷款 数十亿“假按揭”袒现

　　韩瑞芸

　　“假按揭”问题特别突出

　　1月下旬，银监会对商业银行下发了一份关于加强房地产 贷款管理的文件。文件在银行系统内发布，措辞严厉。

　　在这份名为《关于继续深入贯彻国家宏观调控政策切实加强房地产贷款管理的通知》（以下简称《通知》）中，银监会严厉批评银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；并指出“个人住房贷 款“假按揭”问题突出，一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险”。

　　《通知》发出不久前，银监会完成了近年来一次罕有的大规模的房地产贷款现场检查。此次检查针对主要银行部分分支机构截至2006年6月末的房地产开发贷款和个人住房贷款业务。

　　检查结果于近日下发。结果显示，截至2006年6月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔，金额13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款3716笔，金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。

　　暴露出来的不仅仅是“假按揭”问题：个别被查银行在房地产开发贷款和个人住房贷款业务上的问题贷款金额，占被查业务金额的比例甚至接近30%；个别银行在房地产开发贷款方面的不良贷款率，略高于该行同期平均不良率水平。

　　整改不力的将限办新业务

　　这份类似“监管意见”和“风险提示”的《通知》提醒各国有银行与股份制商业银行，对房地产贷款要加强尽职调查，认真审核贷款的真实用途；对个人住房按揭贷款，要通过网络等途径，查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同的备案情况；要切实落实面谈制度，面谈必须由银行经办人员进行，通过面谈了解借款人的购房意愿、购房行为真实性和还款能力，并做好面谈纪录，由借款人签字确认；要严厉打击“虚假按揭”等套取和欺诈银行贷款的行为，以维护银行业和消费者的合法权益。

　　与此同时，《通知》指出，各商业银行应该严把房地产贷款准入关，从源头上防控个人住房贷款“假按揭”。

　　具体来说，各商业银行分支机构要结合当地实际，制定按揭楼盘准入的最低标准，在向新楼盘发放贷款前，要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定，不得对未经准入认定的楼盘提供按揭贷款；要充分利用信贷管理系统查询房地产开发商的信用状况，重点支持资金实力雄厚、信用状况良好、业绩突出的优良开发商，严禁支持有不良信用记录房地产开发的楼盘；要研究制定各类房地产中介机构的准入标准，进一步加强对二手房中介机构的资信审查；要谨慎发放房地产开发企业、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。

　　《通知》提出，就检查中发现的问题，对整改不到位和屡查屡犯的机构和责任人在加大处罚力度、限期整改的同时，也要视情况采取限制其开办新的业务等措施。

　　所谓个人住房贷款“假按揭”，是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。

　　事实上，从2003年广州建行的10亿元虚假按揭案，到2004年上海的“姚康达”案，到中国银行北京“森豪公寓”6.45亿元虚假按揭骗贷案，再到2006年北京盛鑫嘉园假按揭案，至今已被曝光的虚假按揭案总涉案金额已逾数十亿。而未浮出水面的涉嫌假按揭案仍为数不少。对此，银行业监管部门可能早已心中有数。

　　银监会针对房地产贷款的检查始于2006年7月，当时国务院常务会议做出继续加强宏观调控的决议，房地产“假按揭”、打捆贷款、委托贷款、土地储备等不合规和高风险贷款的检查和管理由此成为银监会的监管重点。

　　2006年10月末，银监会主席刘明康(刘明康新闻)在银监会第四季度经济金融形势通报会上说：“当前，在国际、国内经济增长的回调过程中，我国流动性过剩以及部分行业产能过剩 的问题仍将继续，我国银行业在经济高增长当中投放贷款的潜在风险将逐渐浮出水面。”监管部门对于假按揭等房地产贷款风险的判断，正是基于对此宏观背景的认识。

　　开发贷款“老大难”

　　此次现场检查结果发现，在个人住房贷款业务方面，除涉嫌虚假按揭状况比较严重外，被查银行还存在着诸多问题。比如，抵押担保不落实；个人住房贷款期限和成数不符合规定；贷款档案存在重要资料缺漏、内容涂改、要素不齐全等问题；借款人月还款支出超过月收入的50%；超越权限审批发放贷款，等等。

　　而在房地产开发贷款方面，某些长期存在的“老大难”的违规贷款问题仍未得到有效解决，以至于个别银行在这项贷款业务上的不良贷款率略高于该行同期平均不良率水平。

　　这些违规贷款问题包括，向“四证”不全的房地产开发企业发放贷款；向项目资本金不到位的房地产开发企业发放贷款，个别开发商自有资本金比例甚至还不到15%；以流动资金贷款科目核算房地产开发贷款等问题。

　　对此，《通知》提示，严禁向项目资本金不实或资本金不足的房地产开发企业发放贷款，不得以流动资金名义发放房地产开发贷款。

　　不过，在房地产价格飞涨，各家银行均视房地产贷款业务为优质业务的当下，银监会加大房地产贷款检查力度虽正当其时，但《通知》的实际效果却仍有待时间检验。（来源：21世纪经济报道）

(责任编辑：胡立善)