提高土地使用税 加速地产业洗牌

　　今年以来，相继实行的土地税费新政成为加强和改善房地产调控的重要工具。2月5日，国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准，向地方提出了严格贯彻落实的要求，要求地方税务部门结合本地实际情况，尽快提出切实可行的税额幅度调整方案报批；同时还强调扩大征税范围、严格控制减免税等。

　　东方证券研究员表示，城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，在中央政府强调房地产行业宏观调控的背景下，留给地方政府的操作空间不大。修改后的土地使用税将在一定程度上增加房地产公司的税收负担，但是对房地产公司整体的盈利水平不构成大的影响。

　　国泰君安证券的研究员张宇指出，土地使用税属于土地使用成本，由从事房地产开发的单位交纳，有时候往往在拿地时一次性交纳，个人购房者不需要交纳，且土地使用税在房价中所占比例非常之小，所以对消费者基本没有影响。他具体分析，交纳土地使用税最多的将是地段好的商业、写字楼和高档公寓等项目，但上市公司中这类公司不多。而根据国家有关规定，开发区等园区用地可以享受一定税费减免，所以对于张江高科、金融街、浦东金桥等开发区公司来说，所受影响比一般开发商要小。

　　张宇还表示，提高土地使用税将抑制开发商超长时间的捂地和囤地，对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求，中小开发商和项目公司生存空间进一步被挤压。他预计，由于拿地和使用的成本都越来越高，地价上涨的边际速度越来越快，而房价和销售受调控政策影响较大，未来整体上开发商毛利率趋于下降的预期越来越清晰，这将加剧地产行业的“洗牌”，中小开发商和项目公司将逐渐被淘汰，而具有规模效应、资金和土地平衡能力强的优势大中型企业的发展空间将更广阔。