行业分化 地产公司估值出现分歧

　　业内估计，2006年第四季度以来，机构投资者正在逐步调整所持房地产股的仓位。这一看法在近期得到了部分验证。已公布的房地产上市公司2006年年报数据显示，机构投资者对其中三家公司进行了减持，而增持的有两家。

　　行业研究员认为，2007年，国家对房地产行业的调控措施可能还会出台，而已有的政策也将严格贯彻落实，总体而言，今年上半年房地产行业的走势尚不明朗，因此，多数机构投资者比较谨慎，减持了部分地产股；但机构对房地产板块的估值存在分歧，不少机构仍然看好房地产的长线投资价值，所以增持的机构也不少。

　　谨慎看待一季度

　　长江证券行业分析师刘焱坦言，2006年下半年起，国家对房地产行业的调控措施密集出台，使得众多机构在去年四季度时，“吃不准”今年一季度的形势，同时，那时地产股的估值也已经在高位，谨慎起见，机构开始调整对地产股的持仓。

　　2006年年报显示，去年年底，华业地产（600240）前十大流通股股东中共有机构投资者4家，合计持股503.1万股，而去年三季度末，公司前十大流通股股东中，机构投资者合计持股1119.4万股。

　　机构投资者对ST江纸（600053）也进行了减持，去年三季度末，公司前十大流通股股东中，机构持有172.2万股，到了年底，机构持股下降至71.4万股。

　　海泰发展（600082）同样受到减持待遇。前十大流通股股东中，基金从5家减少为3家，合计持股也从2164万股减至1533万股。

　　而这三家公司的业绩均表现不错。华业地产实现净利润1.18亿元，同比增长938.72%；ST江纸实现净利润6993.3万元，同比增长超过12倍；海泰发展实现净利润5585万元，同比增长也达一成。

　　天相投资分析师杨兴风指出，由于房地产板块前期涨幅偏高，短期内又受政策调控等因素的影响，因此房地产板块进行一定程度调整的可能性很大。但长期来看，在经历了短期调整之后，房地产板块长期仍然看好。

　　1月以来，政策趋紧信号频传。1月9日，建设部《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》“朝令夕改”，避免“政策折扣”。16日晚，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　随后，周小川“央行正在密切关注房地产价格”的表态，以及深圳市国土资源和房产管理局发布的《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，均给投资者带来“调控政策将趋严、趋紧的预期”。

　　长线仍旧看好

　　业内专家指出，虽然房地产行业目前的政策风险依然存在，但是，城镇化与“人口红利”的助推，加之人民币升值带来价值重估，都使得房地产行业长期看好。

　　财富证券曹海毅假设，如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，则预计每年新增城市人口将近2000万人，按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。此外，城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求也对房地产市场提供了旺盛的需求。

　　据统计，目前我国拥有城镇家庭1.8亿户左右，人均住宅建筑面约为25平米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照户均100平米计算，则此类需求将达到1.8亿平米。同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求，预计未来对住宅需求数将达到7.5亿平米左右，而2005年全国商品房竣工面积约为5.58亿平米，存在较大的供需缺口。

　　国泰君安张宇也指出，调控的目标在于规范行业发展，提高行业门槛。因此他认为，行业基本面依然向好。同时，强势大中型房地产企业具有很大的成长空间。

　　工业地产所受影响有限

　　业内专家认为，在国家频繁出台行业调控政策的背景下，工业地产类上市公司由于其行业特点，能够避开调控的风雨。据了解，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此，对持有物业型的工业地产基本没有影响。

　　在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。

　　长江证券刘焱分析，工业房地产是工业生产活动的重要载体，它的需求主要取决于工业产品的引致需求，而我国工业化进程的长期性和劳动力成本的比较优势将对行业的长期需求形成了有力的支撑。

　　此外，与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳，此前对于我国工业用地，政府一般以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。银河证券丁文解释，因为住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，而兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。

　　市场人士指出，今后，随着工业工地的集约化供应，土地价值会日益升高，张江高科（600895）、苏州高新（600736）等工业地产开发公司将因此受益。

　　作者：林喆