新年旧貌 上海楼市低迷不改

    本报记者 李良 上海报道

    1月份的统计数据显示,上海楼市在新年的头一个月里,成交量依然在低位挣扎。房地产之窗网楼市监测系统显示,今年1月份,上海市商品住宅成交面积为177.1万平方米,与上月成交面积176.2万平方米相比,环比上升0.5%。

    成交低迷的同时,上海楼市的成交均价非但没有下滑,反而呈现上涨势头。房地产之窗网楼市监测系统显示,1月份上海全市普通住宅成交均价较上月上涨了2.1%,其中,内外环间区域上涨了3.5%,内环内和外环外区域分别上涨了2.4%和1.2%。

    分析人士指出,从上市量来看,上海楼市1月份内环和外环区域虽然新盘上市量较上月明显增加,但成交涨幅不大。其中,内环内的新成交楼盘扣除整体收购后较上月下降8.9％；外环外区域本月成交也仅仅增加了6％。这表明,以往上市量增加会带动销售量上升的惯例已经打破,上海楼市的运行轨迹可能会有新的变化。而这种现象同时也显示,上海楼市买方观望的气氛仍然十分浓厚,在开发商执意涨价的过程中,僵持还在继续。

    从政策面上看,对上海楼市开发商的利空越来越多。土地增值税引发的地震还在持续,国税总局与财政部日前联合发出通知,今年1月1日起,城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍,外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。由于这些税种的征收主要针对开发商,对于资金链紧绷的开发商而言,筹措资金将成为2007年最主要的工作之一。

    在宏观调控的压力和成交量持续低迷的情况下,上海楼市的2007年可能会出现变局。一位专家表示,纵观2005年开始的宏观调控,三轮调控一轮比一轮对开发商的“杀伤力”大,这其实也表明了中央对房地产市场隐患的高度重视,在这种情况下,不可能寄予中央会对开发商“网开一面”。事实上,众多开发商也已经认清了这一点。

    专家指出,对于开发商来说,房地产市场是一个行业投资,投资回报是决定他们涉足这个行业投资深度的关键,而从今年中央宏观调控的方式来看,调控内容从抑制需求直接跳跃到大幅削弱开发商利润,这势必会影响行业投资的热度,抑制供给。这意味着,中央调控的意图是同时挤去供给和需求的泡沫,使二者达到一个新的平衡,而根据价格需求曲线,新的平衡意味着新的价格中枢出现。因此,可以预见的是,从2007年开始,上海楼市会在宏观调控的压力下开始逐步寻找新的价格标尺。