投资买房收益率或将下滑

    本报记者 林喆

    一方面是高房价下北京商品住房交易量正在萎缩,另一方面是股市“牛气”吸引了不少分流的资金。对此,昨日参加搜狐焦点房产网论坛的专家分析,2007年北京住房的供应量较去年会有较大幅度的增长,加之宏观调控效果的逐步显现,房价涨幅将有所下降,因此,房产的收益率也会随之下滑,但房地产的长期持有价值仍然看好。

    北京楼市步入淡季

    根据北京市房地产交易管理网统计数据显示,今年1月份,北京市期房网上日均签约373套,日均签约面积47574平方米,其中,住宅日均签约308套,日均签约面积37304平方米；同期,现房网上日均签约110套,日均签约面积15819平方米,其中,住宅日均签约74套,日均签约面积11268平方米。

    2007年1月份环比2006年12月份,全市期房网上签约减少212套,日均签约面积减少29408平方米,期房住宅日签约减少152套,日均签约面积减少16859平方米；同期,现房网上日均签约增加17套,日均签约面积增加1021平方米,其中,住宅日均签约面积增加5套,日均签约面积增加1500平方米。

    业内人士指出,今年1月份,北京房地产市场步入了低谷,环比去年12月,需求降低了28.8%。虽然销售低迷有季节性因素,但高房价使得居民对房产的购买力下降,也是重要原因之一。

    中大恒基的监测数据显示,1月新开盘共计40个,项目开盘整体均价已达每平方米11708元。一位房地产中介公司的经理指出,虽然目前开盘均价依然坚挺,但销售情况相比上月开始进入休眠期,大部分楼盘销量不尽如人意。

    投资收益率或将下滑

    北京市地税局日前公布,从2月1日起,个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税,其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方个税。

    业内人士介绍,以前有关这一税种的交缴率并不是很高,这主要是与出租房屋业主的纳税意识不强以及征管难度较大有关。不过政府重申将严征此税,配套的北京市《房屋租赁管理办法》即将出台。

    我爱我家副总裁胡景晖指出,新房屋租赁管理办法主要是推动强制登记备案,同时政府有筹划配备6000到20000名房屋租赁协管员。他认为,强制登记备案和强制征税5%是不可逆转的政策。

    虽说征税的目的或许在于扩大政府财源,但对房地产市场的影响则在于进一步挤压长线房产投资者的利润空间。如果不纳税的话,业主将冒有一定风险。“就如同酒后驾车一样,不被捉住则已,一旦被捉,拘留、罚款、吊销执照,一系列的惩罚将不期而至。”一位房地产业内人士作了一个比喻。

    中原地产华北区总经理李文杰也指出,目前月租金在3000元以上的高档住宅租赁市场已经供过于求,因此,税收转嫁给承租人难度较大。另外,市场分析人士认为,房价涨幅下降也使得房产增值速度不会像以往那样迅猛。

    住房供应将加大

    北京市委书记刘琪日前在北京市人代会上表态,未来三年内,北京要建设1000万平方米经济适用房,1000万平方米限价房。另一位北京市建委官员也强调,经济适用房将更强调社会保障属性,弱化商品属性。这两年经济适用房将实行定向销售,来安置和解决奥运工程、重点工程、市政基础设施建设搬迁居民的住房需求。对于社会的散购,要视定向销售情况而定,有富余时可拿出一部分来解决部分人的住房需求。

    胡景晖认为,如果这一规划得以实现,那么北京今后3年,每年保障性住房就将新增供应近700万平方米,大约可以折合7、8万套住房。而2006年,北京市成交的商品住房仅为14万套左右。

    不过,业内专家也指出,由于外来人口数量的增长、本地购买力持续增加等因素,房地产从长期来看,是持续增值的。

    北京师范大学教授董藩认为,未来几年内,北京房地产市场需求一定会放大,人均居住面积一定是扩大的,人均商业设施也一定越来越多,因此,房地产的长期投资价值仍然看好。