楼市异变 利益集团与中央政府博弈不断

　　近年来，房价成为民众最关注的话题之一。土地资源的有限和城市人口的迅速增长，使得建房和购房在各国都是民众生活中的大事。然而，目前我国房价的畸高则是房地产利益集团哄抬的结果。

　　从本质上说，社会发展必然会形成不同的利益团体。

在社会转型期，利益日趋多元化是市场经济发展的一种必然趋势。利益群体包括的范围很广，老百姓也能形成利益群体。贫困群体、富人群体分别代表着各自的利益，在特定的时期形成一些压力集团，对社会或政府形成某种压力，影响着社会舆论的走向或政府政策的制定。所以，利益群体的形成本身不是坏事，它可以将一些较为分散的利益要求转换为合法的、建设性的利益表达，便于政府了解不同利益群体的利益诉求，协调各种利益关系。

　　房地产利益集团与一般意义上的利益群体有所区别，它是与特权结合在一起的利益群体。房地产利益集团特指依照共同的价值观和共同的利益诉求，且与特权相结合的利益共同体。从获利群体的角度看，房地产经济链条中的利益主体包括：房地产开发商，这是最大的利益获取者，经过２０多年的发展，其中一些人已经形成为暴利集团；某些地方政府及其官员，房价越高、高档房越多，对当地政府而言，意味着财政税收越多、ＧＤＰ增大，意味着领导班子的政绩显著，此外还会为部分官员带来灰色收入；部分业主、学者和新闻媒体。

　　房地产市场发生异变

　　目前在不少地方房地产的运作过程中，房地产利益集团的发展状态是畸形的，房地产市场的主体行为及其各种关系都发生了异变。

　　首先，主体行为指向异化。从房地产开发本身来说，盖房子就是为了让人住或使用，但对于房地产商来讲，期待的则是最少成本的耗费、最大利益的获取，在利益驱动下，房价的高昂最后导致的是让大多数人住不起房子。

　　其次，政府行为异化。地方政府建设开发房地产，包括危房改 造，是为了发展地方经济，解决百姓住房问题，但目前在一些地方，整个旧城改造的结果是使得大批原先有房的人没有了住房。按照经济学卡尔多－希克斯原理，如果某种政策或措施的实施并没有使人们的境况比过去变得更糟，而至少使其中的某个人的境况变得更好，那它就是有效益的。而现在有些地方，拆迁政策出台后不仅一部分人的生活状况没有得到改善，而且大多数人的生活状况反而因此下降。房价越来越高，大多数人越来越买不起房，这背离了政府城建和房改的初衷。

　　第三，部分业主、学者和新闻媒体也开始异化。从业主来看，买房本来是解决自己的住房问题，而在高房价的刺激下，现在很多业主都盼望自己的住房升值，买房行为成为期待房产未来增值的投资行为。这种期望建立在别人买不起房，以增值他的房子的基础上。从学者来看，学者们研究房地产的目的是为了推进房地产业的健康发展，发现问题时能发出建设性的声音，但近年来某些学者失却了知识分子的良知，蜕变为房地产商暴利行为合理性的论证者。从媒体来看，媒体本应站在客观公正立场上监督社会，而鉴于房地产新闻备受大众关注，房地产商能为其在广告费、发稿量上带来丰厚利益，结果一些媒体背离监督职能，成为哄抬房价的鼓噪者，或高价房的推销员。

　　正是在每个环节上都出了问题，一切就走到了它的反面，结果造成了近年来畸形的房地产局面。

　　不健康房地产市场带来的问题

　　尽管国内房地产的发展在某种程度上成为我国带动经济增长的最重要因素，但它本身也掩盖了国民经济产业发展不平衡的问题，同时，这样一个不健康的市场给社会带来的问题是显而易见的。

　　首先，房地产利益集团与中央政府的博弈不断，影响到中央政府的权威。因为不能产生暴利，且会拉低房价，造成中高档商品房滞销，因此中央政府近年来对开发经济适用房和中低价商品房的明确要求始终受到开发商的顽强抵抗。

　　其次，房地产利益集团的存在造成贫富差距 的急剧扩大，导致社会发展的不和谐。房地产业造就的富人是最多的，在各类富豪排行榜上，高居前位的一半以上都与房地产业有关。由于是一种低成本的付出、高利润的获取的近乎掠夺性的开发，于是带来了种种社会问题，近些年来因强制拆迁而上访的民众逐年增加是一明例。

　　其三，房地产领域的暴利激发了大量的寻租活动，官商勾结导致了诸多干部的腐败犯罪。正如建设部负责人在国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上所指出的那样，在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间存在着“大量腐败问题”。近年来，在整个房地产的炒作中，倒下的干部不在少数。

　　如安徽池州从事房地产开发的刘姓商人“多次向地方官员行贿”，最后以３０万元贿赂使安徽省原副省长何闽旭落马。

　　在涉及１５８人的湖南郴州贪腐案中，郴州市委原书记李大伦将１．２亿元住房公积金挪用于“豪赌”，原副市长雷渊利伙同市住房公积金管理中心原主任李树彪、郴州市长江房地产开发有限公司董事长周某、郴州市东进房地产开发有限公司总经理许某，采取用住房公积金质押贷款及虚假政策性委托贷款的方式，共挪用公款２６５０万元，用于帮助周某、许某从银行贷款。雷渊利涉嫌从开发商和房地产商处受贿９００多万元，还涉嫌挪用公款２６００多万元、贪污公款１８万多元等多项犯罪。

　　不久前，福建省“土地廉政风暴”所揭露出的党政干部及其亲属涉足房地产业的腐败犯罪规模更令人震惊：曾经的宁德市市长，福州市国土资源局局长、市城乡规划局局长、市土地发展中心副主任、市园林局局长，福州市仓山区委书记、区土地局局长，平潭县县长、县国土局局长、县建设局局长、县人事局局长，罗源县副县长，连江县副县长等十多名官员因在棚屋改造、拆迁、农田征用、房地产和工业园区开发等项目中涉嫌腐败犯罪而纷纷落马。

　　应该反思的三个问题

　　房地产领域出现的诸多问题已经引起中央政府的高度警觉。面对一批干部倒下的现实，我们应该反思三个问题：

　　一是政府在市场经济中的职能究竟是什么。政府部门不应参与谋利，更不能成为房地产暴利集团利益共同体中的一员，或其利益的代表，而应与暴利行业或暴利领域保持一定的距离。正如有学者一针见血指出的那样，“地方政府不能与开发商合谋双赢”（２００６年６月１４日《人民日报》）。

　　二是房地产泡沫的形成与制度缺失有关。尽管我们现在没有比较完整的房地产法典，但是已先后出台了一些相关的行政法规，如，国土管理部门发布的《土地监察暂行规定》�J１９９５．６．１２�K，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》�J２００３．１２．３１�K，建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（２００６．７．６），国务院办公厅发布的《关于建立国家土地督察 制度有关问题的通知》�J２００６．７．１３�K，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》�J２００６．８．１�K，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》�J２００６．８．３１�K，财政部、国土资源部、中国人民银行发布的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》�J２００６．１１．７�K，国土资源部、国家发改委联合印发的《关于发布实施〈限制用地项目目录（２００６年本）〉和〈禁止用地项目目录（２００６年本）〉的通知》�J２００６．１２．１２�K，国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》�J２００６．１２．１７�K，国土资源部印发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（２００６．１２．２３），建设部、中国人民银行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》�J２００７．１．２２�K等。目前在充分发挥市场调控作用之时，应认真落实这些法规，同时健全房地产领域的法律法规，以形成一个健康、理性和规范的房地产市场。

　　三是从中央政府到地方政府，需要反思目前的官员考核制度。考核地方官员的政绩，绝不应该只看近年来盖了多少新房，拆了多少危房，不能满足于单纯计算居民住房面积的平均数（因为在这种计算中，极富群体阔绰的住房面积容易掩盖贫困群体住房紧张的现实状况），而要看实实在在地安置了多少人，特别是对于那些低保人员住房状况，政府改善了多少，有多少人的住房在城市改造过程中得到了实惠。同时教育干部及其家属，不要热衷于“傍大款”，而应对暴利集团或暴利市场保持高度的警惕和距离。（作者：林喆 中央党校教授、博士生导师）

(责任编辑：铭心)