国泰君安：长春经开 优质土地置换提升发展空间主力志在高远

春节节前大盘洋溢着一份新春火热的气息，个股普涨频送“红包”，似乎要让全国的股民都过一个开心的牛市之年。市场以目前这样稳步走高的方式来完成春节前最后几天交易应该是各方都希望看到的，虽然如此，但投资者仍需谨慎，以免到手的“红包”不翼而飞。

高对价＋重大资产重组

长春经开的股改方案是“10送3＋重大资产置换”，重大资产置换是将低效、低盈利资产置换出去，换入具有资源优势、盈利能力强的土地。10送3的送股、43%的送出率居06年下半年A股和房地产行业股改公司前列，但股改方案的兴奋点还是在于置换进来的优质土地资源及其二级拿地特权。资产置换使公司主业从依靠财政补贴的电力、绿化转向房地产开发，资产质量和盈利能力明显提高。股改前后公司新增占地810万平米、建筑面积1032万平米、价值至少31个亿的优质土地，二级拿地特权使得公司完全拥有一级和二级开发利润，让公司真正拥有地产资源优势。

优质土地资源具发展潜力

置换进入长春经开的土地资产，是位于长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地等三处地块的土地开发。

长春市和开发区房地产市场处于景气上升期，公司项目所在地的南部新城和开发区是未来长春市的热点和高档市场所在。南部新城是长春南部新城的黄金地段，是长春市未来的金融和商业中心，新市政府大楼已经落成。随着新城各项配套服务设施的完善，地价和房价还会走高。开发区5号地是长春净月潭旅游开发区、双阳行政区进入市区的必经之路，即将通车的轻轨通过该区域，已初步形成长春市副中心带，中海地产莱茵东郡均价已经达到6000元/平米。7号地处于空港经济带和市区结合处，根据长春市政府计划，到2010年，空港经济区要实现GDP100亿元，因此，该地块土地升值潜力很大，而楼面地价只有217元/平米。开发区3.6平方公里地处于市区往龙嘉机场的机场路中段，靠近长春市风景区卡伦湖，楼面地价仅250元左右。

万达、万科、中海、保利、新加坡G保等实力派开发商纷纷加大在长春的项目布局，随着市政府搬迁，长春城市重心南移已成定局，长春经开所属优质土地未来发展潜力巨大，公司估值面临巨大提升。

净资产价格低估

机构对长春经开的土地盈利空间进行了分析，假设拍卖底价的年涨幅与贴现率同为6%，所得税为33%，全部土地只做一级开发。长春南部新城核心区24宗国有土地（195万平米），土地成本为531477万元，土地出让后的税后利润为30746万元；5号用地（34.876万平米），土地成本为20264万元，土地出让后的税后利润为4185万元；7号用地（25.7656万平米），土地成本为11234万元，土地出让后的税后利润为3092万元；临港经济区3.6平方公里商业和住宅土地使用权，这宗地的交易将变更，长春市政府将另外选择一宗土地委托长春经开进行土地一级开发。按5号用地、7号用地的平均开发利润测算，这部分的税后利润为4.32亿元。以上四个项目将产生8.1223亿元。如果不考虑分红，公司的每股净资产将达8.58元。

而公司目前每股净资产只有6.35元，股价也只有7元不到，未来上升空间非常广阔。另外，值得一提的是，股改前公司大股东持股为39.91%，股改后持股只有21.88%，无限售条件的流通股达到了78.12%，由于绝对控股权并不是很高加之公司优良质地和发展空间，控股股东会不会采取定向增发或者二级市场增持等形式提高自身控股比例也是影响未来公司股价走势的一大看点。

二级市场上，该股股改复牌后仅几个交易日即完成填权，原因在于该股净资产高，但股价却没有反映公司内在价值。此外，公司的高科技题材突出，增量资金介入迹象明显，主力志在高远，后市有望成为春节行情的发动机，可逢低关注。

（国泰君安）

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