国务院副总理曾培炎日前针对房地产市场调控的问题强调说,要增加供给,引导需求,稳定价格,规范市场,着力解决低收入家庭住房问题,促进房地产市场健康发展。这样的表述可以看作是国家对房地产市场进行调控的最新指向。
与2005年的“国八条”和2006年的“国六条 ”相比,曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位,而原来调控政策中放在首位的“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”等表述则发生很大变化。这是一个明显的政策转变,它意味着,通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨,将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。
在曾培炎的最新表态中,“努力调控住房需求”也放到了相当突出位置。而“抑制投资需求,引导形成合理的住房消费模式,减少被动性住房需求”的表述也表明,政府已经清楚地认识到,目前我国房地产市场需求旺盛的现实。
实际上,我国房地产市场的问题有很多独特的原因,在深层根源上与我国地区和城乡发展的不平衡有极大关联。因此,必须认识到,我们的房地产市场,不能简单地类比美国、日本和欧洲等发达国家,要想解决也恐非一日之功。
从宏观上看,在现阶段,地区间及城乡间的差距不断扩大是必须承认的现实。这样的差异,表现在公共设施和商业方面的便利,也表现在就业 机会、医疗条件等方面。不断扩大的差距让人们不断地流向东部,流向大城市尤其是超大城市。
快速的城市化进程,带动了住房需求的快速增长。根据国家统计局的年报,2002年底,中国的城镇人口为5.02亿,城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底,全国的城镇人口已增长到5.62亿,占全国总人口的43%。也就是说,三年时间全国的城镇人口增加了6000万。人口专家估计,未来10年,我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长,每年新增城市人口将近2000万人。
如果按照人均需求住房面积25平米计算,每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米,接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求,以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。虽然没有准确的统计数字,但这每一项需求都不是小数字。
再从微观上看,在二手房交易成本大幅提高的背景下,大城市房地产市场的投机需求并不旺盛。以北京市场为例,五年内二手普通住宅要转让,契税、营业税、个人所得税加上佣金 的比例已超过总房价的10%。这个比例与北京年房价涨幅相若,足以让投机资金望而却步。可以说,目前体现出来的需求大都是刚性的。
调控政策转向增加有效供给,可谓对症下药。不过,新建住房需要土地,而在大城市,土地资源日益稀缺已经是不争的事实。因此,增加供给应当在盘活存量上多做文章,适度降低二手房交易成本,提高二手房市场的活跃程度,则是题中应有之义。
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