全国房价持续上涨 房地产信贷风险仍需警惕

　　摘要：随着政府连续、密集、严峻的房地产调控措施下，仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且全国房价仍旧只涨不降。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，再次呈现高位运行的情况。

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年1月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.1%；分类别看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.7%；高档商品住房销售价格上涨6.8%，普通商品住房销售价格上涨6.3%。分地区看，涨幅较大的主要城市包括：深圳10.2%，北京9.9%，福州9.4%，广州8.9%，秦皇岛8.4%，成都和厦门均为8.3%。2007年1月，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨5.3%；环比上涨0.4%。涨幅较高的主要城市包括:深圳12.8%，郑州10.7%，北京9.4%，大连8.7%等。2007年1月，全国70个大中城市非住宅商品房销售价格同比上涨4.5%；环比上涨0.7%。办公楼和工业仓储用房销售价格分别上涨6.0%和2.0%，商业娱乐用房销售价格上涨4.6%。

　　在政府房地产调控措施下，全国房价仍旧只涨不降，外汇储备的快速增加造成被动性的货币供给增加，使得金融体系流动性进一步上升，并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件；我国将近16万亿元的居民存款和实际利率为负的活期存款利率，与我国房地产投资超过15%的年回报率之间形成的巨大落差；人民币升值的预期刺激“热钱”继续涌入中国，外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借用外债，使外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势；除了其他未列举的各种因素之外，还有一个非常重要的因素就是在我国的房地产市场，已经形成了房地产商、银行以及地方政府之间的利益共同体，一损俱损，一荣共荣。

　　从我国金融体系的特征来看，我国是以国有银行为主导的间接融资体系。这种金融体系的优势在于容易聚集与动员社会资源，但是这些资源的运作基本上是以政府为主导。房地产行业是经济的支柱行业，也是地方政府着重发展的行业，同时还是银行信贷的重要投向之一。在金融市场过于单一，银行作为资金最主要来源渠道的情况下，房地产供需的实现也就只能主要依赖信贷资金了。

　　另外，我国的房地产业同我国的其他产业一样，根本没有在将近30年的改革开放过程中建立起公正合理的全民利益分享体制。那些应属于全民分享的经济成长好处、长期土地增值收益、房地产价格逐步上涨的利得，都在不到十年的时间内、给占全民比例少而又少的极少数人和机构占据了，与上述情形形成鲜明对照的是，全民所有的土地开发以及在此基础上快速发展的房地产业所产生的巨额收益，只是为有限的机构和个人所享用，而没有形成本该存在的全民利益分享机制。

　　银联信分析：

　　房地产业历来是一个高风险的行业，房地产业对经济周期的反应敏感度十分巨大，历史上，多次金融危机都与房地产投机有关。相关资料显示：20世纪80年代中期以后，美国银行业对房地产业的贷款连续保持15%左右的增长率，房地产贷款占银行总资产的比重从1985年的15.71%上升到1990年的23.51%。日本银行业更是用了12年时间方才消化了那一时期形成的巨额坏账。我国也不利外，上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，曾一度导致中国房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，全国银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。

　　银联信认为：我国银行业在个人住房贷款以及消费信贷风险管理上的经验还不够完善，用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排也远远没有得到长远的发展。更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然停顿在原地，使得所有的住房贷款风险都只集中在银行来承担。

　　银联信建议：如今我国房地产行业表现出的情况不能不引起我们的关注，在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利。完善房地产贷款风险管理技术、房地产金融产品不断创新、完善市场监管体系以及良好的全民利益分享制度是如今防范房地产信贷风险，保障银行信贷资金安全的主要手段。