“两会”热议物权法地产股底气增强

　　武汉新兰德余凯

　　十届全国人大五次会议、全国政协十届五次会议将分别于3月5日和3月3日在北京召开，房价问题将依然是与会代表、委员建议、建言的热点。而即将在两会 审议的《物权法》也对房地产市场产生深远的影响。

尽管一方面是物权法将解决房地产行业制度性基础性的法律问题，为地产股走强提供底气，但另一方面，房地产调控将会持续施压。因此，我们认为，在严厉的调控将会进一步出台的预期下，地产股中线投资机会并不具备，但两会期间地产股还是有一些短线机会。

　　房地产调控新指向

　　国务院副总理曾培炎日前针对房地产市场调控的问题强调说，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。这样的表述可以看作是国家对房地产市场进行调控的最新指向。

　　而为迎接“两会”召开，多个部门先后于春节长假过后对房地产调控表明新意向。建设部在其官方网站上通报了2006年城镇廉租住房制度建设情况。同时，央行行长周小川鼓励讨论房地产市场泡沫的问题。

　　此外，国土资源部近日部署应用遥感技术开展第七次土地执法检查。据悉，此次检查涉及包括北京在内的90个城市的新增建设用地变化情况。监测时段为2005年10月至2006年10月，重点查处一批违反土地利用总体规划等违法问题，尤其要从严从重处理《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发后新发生的土地违法案件。

　　从以上各个部门的举动来看，对房地产市场的调控在“两会”前有加重的态势，但是在构建和谐社会 的大背景下，从房地产调控的新指向来看，猪年的房地产市场平稳增长的主基调将不会动摇，这多少给已经调整了一段时间的房地产股提供反弹的理由。

　　物权法影响深远

　　从上世纪90年代初“现身”，再到今年“两会”的审议，物权法经历了全国人大常委会7次审议，也身陷无数次争议，但在争议中成熟，并逐步形成共识。物权法（草案）本次如获通过，将进一步完善我国财产权体系，并极大地推进市场经济的发展。

　　“物权法”中的一些条款，对相关部门和地方政府的权力，进行了相当程度的约束。这对房地产市场的健康发展是有益的。同时，“物权法”的实施会增加购房人的信心。因为我国房地产采用土地使用证和房产证两证合一的管理制度，而土地使用有明确的70年规定年限，不少购房者用尽乎一生的收入购房，但使用时间却有限。而“物权法”则明确地规定了产权属性，购房者担心的问题将会不再存在。

　　此外，关于房地产购买中的一些细节问题也将有明确的法律表述。如，对于建筑区划内车位、车库和会所等归属的争论，不少业主都反对“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”的规定，一些专家也认为此举易使弱势地位的业主的利益受损。而争论后的草案七审稿将其修改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”；以及“车位、车库的归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”等内容，这也在一定程度上消除了购房者的担心。

　　地产股短线有望反弹

　　综合上述两个方面的分析，我们认为，虽然地产面临更为严厉的调控，但在“物权法”、增加供给量和先于大盘调整三重因素作用下，房地产短线反弹机会将来临。

　　首先，在宏观调控背景下具有较多土地储备的公司值得关注。宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有利武器。如保利地产、华发股份。而亿城股份虽然规模较小，但其每股土地储备在上市公司中也名列前茅。而操作上可以关注涨幅相对较小，调整比较充分的地产股。

　　其次，物业租赁将成为许多地产龙头股未来发展的方向。因为在宏观调控背景下，物业租赁在人民币升值 的预期下，不仅能给上市公司带来稳定的现金收入，还将在新法下给公司带来较大的重估溢价空间，建议大家关注招商地产、张江高科。

　　当然，投资性地产上市公司也孕育着一定的机会，由于此类公司在新会计法下可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，这将直接大幅提高的每股净资产，降低市净率。另外，由于折旧消失，也相应会提高公司利润，有效提升公司股票的估值水平。如新世界、杭州解百等，建议不妨对此给予一定关注。