房地产行业洗牌加剧 境外资金加速收购国内地产

　　近年来一直在上海大规模收购各类物业的房地产投资基金 摩根士丹利，日前在上海买下一块商业用地，直接开发。国际投资基金破天荒“变身”开发商是国内房地产 行业剧变的缩影：中小企业在频频卖地、出让股份，境外资金则乘机加紧收购、储备一、二线城市的土地和项目。

　　日前，摩根士丹利房地产投资基金买下位于上海市中心城区卢湾区一块土地，面积约2.4万平方米，投资约13亿元，开发超高层办公楼及多层商业地产。

　　1月份，摩根士丹利曾以5.3亿元收购上海徐汇区的高档住宅项目永新城。眼下，摩根士丹利从基金投资者转向直接开发国内房地产，折射出目前国内房地产行业巨变：内地房地产企业资金链不断绷紧，以港资地产企业、国外私募基金 为主的境外资金纷纷乘机购买股份、收购土地，大有开疆拓土之势。

　　1月19日，香港联交所上市公司九龙建业发布公告，拟融资约52.9亿港元，全部用于投资内地地产项目或物业。

　　1月31日，香港上市公司恒隆地产主席陈启宗公开表示，2007年计划斥资100亿港元，在内地增加约80万平方米的土地储备。

　　2月上旬，就在市场预计将有更多房地产宏观调控措施出台之际，李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)旗下的长江实业与和记黄埔联手，以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17.73万平方米，投资达36亿港元。

　　在香港地产企业加速收购内地地产项目的同时，海外基金收购国内地产公司股权也在放量。

　　1月30日，美国私募基金华平集团出资3000万美元，收购上海中凯房地产开发管理有限公司25%的股权，以进入内地楼市。

　　2月9日，美林国际等海外基金认购地产公司上海置业本金总额为12.396亿元的债券，从而间接介入其在沈阳及无锡的新城项目。

　　2月17日，荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购深圳地产企业金地集团一下属公司49%的股权。

　　如今，世贸房地产、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家知名房企均已有国际私募股权基金投资。

　　国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。这一趋势2007年仍在继续。

　　进行中的宏观调控对房地产行业产生了重大影响：一方面投资有所降温，行业内洗牌加剧，集中度在提高；另一方面，外资乘机开疆拓土，在国内高端地产行业的话语权愈来愈强。

　　1月31日，就在土地增值税清算开始执行的前一天，新世界数码集团对外宣布，由于土地增值税清算对市场带来不明朗因素，公司决定出售两块在杭州的土地以套现。眼下到上海联合产权交易所挂牌的房地产企业在明显增多。

　　境外资金加速收购内地地产的根本原因还在于高回报。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告指出，中国住宅项目的毛利率高达20%-30%，未来表现可能超过美国。

　　写字楼的投资回报更诱人。跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点，而巴黎、悉尼、我国香港等城市收益率只有4%-5%。

　　获利之外，外资在国内高端地产行业拥有的话语权也愈来愈强。国家统计局最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在今年变得更为明显。

　　业内人士提醒，在这一情势下，实力雄厚的境外资金、地产企业乘机大规模接盘尤其值得关注。