人大代表洪可柱：应停止实施商品房预售制度

　　昨日，人大代表洪可柱提出了关于继续提高个人住房贷款最低首付比例、停止实施商品房预售制度以及对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助的建议。搜狐财经 对其进行了专访。

　　洪可柱指出，我国实行了近十年的个人住房按揭贷款制度和商品房预售制度(即人们俗称的“售楼花”)，极大地促进了房地产业的快速发展，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业的增加值占GDP的比例接近10%，房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为居民所持有的除金融资产以外最重要的资产。房地产业对促进城市化建设，满足居民需求，调整经济结构，实现经济持续增长发挥了重要的作用。

　　他指出，由于我国引进市场机制、推进住宅商品化是在对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序还未建立起来下的情况进行的，同时由于在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力暂未有做出限定，权力腐败扭曲了土地价格，加剧了土地资源的浪费和使用效率的低下。与房地产业发展相配套的银行信贷业虽己全面实行了市场化，但却没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险旳工具和路径，金融基础设施（企业和个人征信制度）不健全，抵押担保制度缺位，信托证券化创新滞后，在诸多资源欠缺条件暂不具备的情况下，个人住房按揭贷款制度和商品房预售制度的快速推进，必然造成了金融风险的集中和银行经营风险的加大。

　　我国一些地方政府为了实现GDP的快速增长，和银行合作推出个人住房贷款“零首付”，提前三至五年售买“楼花”，人为制造住房供不应求的紧张气氛，吊足了广大市民住房超前消费的“味口”，导致房屋价格飞涨，投资性和投机性购房猛增，中、高档住房空置率居高不下，低、中、高档住房比例结构严重失衡，广大中、低收入者“望楼兴叹”。中国社科院“中国社会蓝皮书”把“买房贵、上学贵、看病贵”称作新的民生三大问题，特别是一路高歌的中国楼市，继续在人人喊打中自弹自唱，中央调控令牌虽然一道接一道，但高企的房价仍然在“烈火中永生”，最为突出的是首都北京，住房问题连续数月荣登“北京市民热点领域关注榜”榜首，成为继续引领全国房价上涨的“排头兵”。

　　我国房地产业的泡沫已经越吹越大，如果任其发展，泡沫的最后破灭是不可避免的，而最后吞下这枚恶果的只能是国家宏观经济的重大损伤，国内各家银行的巨大损失和广大百姓好不容易积累的资产的大量贬值。另一方面，就是对农民征地、居民拆迁等补偿太低和房价过高造成的大量“房贷破产者”，是当前社会除腐败以外，民众表示最不满的主要问题之一。　　

　　问题与现状

　　洪可柱用大量的事实和数据分析了当前我国房地产市场的现状。　　

　　大量的“房奴”己沦为“房贷破产者”

　　个人住房按揭制度和商品房预售制度的实施，特别是超低比例首付和所谓“零首付”的推行，造成了我国住房信贷规模的急速扩张，在不少城市都出现了人数庞大的“房奴”和“负翁”队伍。据有关部门统计，截止2006年第四季度末，全国个人住房贷款余额已突破2万亿元大关，全国房贷破产金额已达个人住房贷款余额的0.8％，显性房贷呆坏账已达160亿元，隐性房贷呆坏账更是突破200亿元，特别是北京、上海、杭州、沈阳、大连、深圳、成都、青岛等房价居高不下的一线城市，因受房地产商和一些“学者”别有用心鼓吹的住房超前消费观念的影响和误导，同时也囿于房地产市场严重结构失衡，非常缺乏小户型、经济适用房，致使大量年轻的购房者，在地方政府和银行“热情支持”和政策鼓励下，盲目、冒险地购买完全消费不了、实则浪费的100平方米以上的大房。如此一来，他们固然提前享受了“有产者”的生话，但却撞进了“房奴”和“负翁”的队伍。

　　“房奴”和“负翁”由于大多数均为参加工作五年左右的年轻人，职业生涯才刚刚开始，经济承受能力相当脆弱，加之月房贷月供占家庭月总收入的50％以上，不仅是物质上的拮据，心理上的重压更是让都市“房奴”和“负翁”喘不过气来。

　　随着国家多项宏观调控政策的出台，房贷利率已处于上升通道，原先许多利用“零首付”和低首付房贷购房，且只有一套自住房的购房者，因经济与行业的周期性波动，导致失去了工作，下岗待业，以及因家庭突发事件如亲人生大病、企业破产倒闭而导致的经济来源的减少和枯竭，无力继续月供，银行收回其住房，成为真正一无所有“房贷破产者”，社会重大的不安定因素也就多了一个产生的渠道。

　　房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨的势头还未从方兴未艾

　　国务院将房地产业作为重点监控对象，央行出台了加息和将最低首付比例提高到30％的政策，国土资源部出台了最为严厉的土地控制政策，利用资源卫星24小时全局监控土地批租情况，建设部出台了支持建设90平方米以下的中小户型经济适用房和廉租房政策，力图从政策、资金和土地多重资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控政策作用是有限的，以北京、深圳、青岛、杭州、宁波为代表的二十多个城市房价继续上涨，只不过增幅略有减缓，除上海因中央坚决查处陈良宇一案房价稍有下降外，全国各地房价继续全线“飘红”。

　　在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了四人是靠公司海外上市而上榜的以外，其余六人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了当今中国最强势的特殊利益集团之一，房市成了一些人拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨的势头未能从根本上竭止，关键就是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜造成的。

　　违反国家法规政策、严重损害消费者利益的制度安排

　　商品房作为建设工程项目，属于不同于一般商品的特殊商品。在预售制度安排下，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在，消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生的。由于建设项目关系到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定了严格的合格验收标准（规范）和基本程序。未经合格性验收，不得交付使用。

　　由于商品房的预售允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定，这显然违反了国家的有关规定，它将项目验收不合格或配套不到位的风险转嫁给了消费者，它还将一些空手套白狼的房地产商可能由于“拖欠”工程款与贷款，而被起诉并按法定“优先受偿”权房屋而被抵偿，从而把经济风险降临到购房者身上。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障；这也是近年来房地产成为消费者投诉第一大热点，商品房交易法律纠纷不断的根本原因之一。

　　房地产业客观上存在制造社会不公、影响社会安定的“非和谐因素”

　　随着改革开放的日益深化，不同经济利益主体博弈激烈进行，产生了各种诉求和矛盾，有些甚至威胁到社会经济发展 。但当前制约房价调控的最大阻力之一来自地方政府，地方政府企业化倾向和日益浓厚的谋利角色，地方政府财政收入与房市紧密勾联，让国家调控政策大打折扣。不少地方政府热衷于不断抬高“地价”，房地产商从而不断推高房价，地方政府与房地产开发商利益不谋而合，客观上形成一种利益联盟。房地产开发项目虽然表面上看仅仅是一种盈利性的商业投资建设项目。但是，由于房地产项目开发建设过程涉及因素复杂，关联面广泛，牵连到人民群众的基本需求和切身利益，比其他任何商业活动都面临着更严峻的社会风险的挑战和考验，房地产业事实上存在制造社会不公、影响社会安定的“非和谐因素”

　　“低比例首付”和商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定。目前国内房地产行业存在着很大的泡沫，主要原因在于目前国内房产市场的要素交易，如劳动力、土地、资金等要素的交易还较多非市场化，而同时产品的交易（房产）则是市场化的。这样一来，对于房地产商来讲，房地产开发的收益归自己所有，而开发的成本则由整个社会来承担，其拖欠工程款则司空见惯，使得房地产行业成为暴利行业，使得房地产开发商成为最富有的群体，也使房地产行业成为矛盾不断积累与尖锐的行业。　　

　　对策和建议

　　鉴于上述原因，洪可柱提出了对应的建议。

　　对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助

　　对于因经济和行业的周期性波动，而导致就业不稳定性增加乃至失业的只有一套自住房的“房贷破产者”，以及因家庭重大变故和不可抗力造成的一套自住房的“房贷破产者”，我们提议应对其实行破产保护和社会救助。上述两种“房贷破产者”尽管多数人可能购买了大户型住房但有别于把购房作为盈利手段的投资者和投机者，他们被那些房地产商利益所收买的专家、媒介疯狂制造的所谓土地资源严重紧缺、再不买房将来只能住在郊区等奇谈怪论威逼利诱，加之地方政府未实际重视租赁房屋和经济适用房建设，且又实行个人住房按揭和“售楼花”制度，并且不断推高房价，使在未充分考虑承受能力和可能发生风险的情况下，非理性地购买了高档大户型住房，从此成了“房奴”和“负翁”，稍有风吹草动就自然而然地成为“房贷破产者”。

　　只有一套自住房的非投资性和投机性“房贷破产者”，有其自身的原因，但主要原因则是由于地方政府和某些媒介的误导和诱惑造成的，因此对他们实行破产保护和社会救助是各级地方政府义不容辞的责任。建议政府应尽快研究制订一个能评判、可操作的破产保护社会救助政策。

　　对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助时，应分别根据不同情况区别对待，对于偿还房贷已达90％以上者，地方政府应给予破产保护，延长和推迟还贷时间和期限。对于低于90％以下者，可由地方政府成立中介公司，收购其贷款房屋归还银行贷款，将高档和大户型置换为小户型的经济适用房，其差价既可支付一定中介费用，又可为“房贷破产者”提供了可供其他消费的余钱，这对启动内需无疑是有作用的。对于仅仅只付了首付再无余力的“房贷破产者”实属贫困者，通过收购归还首付并通过政府社会救助的办法来解决住房，如政府提供廉租房和租房补贴等政策化解不安定因素，保证其不致因“房贷破产”无房可居而流落街头。

　　继续提高个人住房贷款首付比例、严防假按揭

　　我国从1998年以后开始鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全部贷款，即所谓“零首付”个人住房贷款，致使出现“温州炒房团”钻此空子在全国各地煽风点火、哄抬房价，扰乱全国市场，上海、杭州、南京等地一人购买多套住房不在少数，炒作投机之风开始曼延全国。为此中国人民银行于2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），其目的是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数，但在实施过程中，许多地方实行变通办法，变相提高按揭成数，据中国人民银行统计，全国住房贷款的按揭成数在2006年3月底仍高达60%，“假按揭”仍未禁止。鉴于此，我们曾建议现继续建议先在全国部分地区（东、中、西部地区各选部分地方）试行将个人住房贷款首付比例提高由目前30%提高到50%，对购买多套（二套及以上）用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，并视情况，全面推行；同时建议研究制定实施对非投机、投资而自住（最多2套）购买多套房的“累进”首付比例制度；并辅以实施以家庭为单位实名购房制度，对房产登记也应逐渐建立全国联网制度进行监控，同时，为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保，以打击投机炒房之歪风，平抑房价，防患金融风险，促进房地产业健康可持续发展。

　　停止实施商品房预售制度

　　我国的房地产业已完成了其资本的原始积累，不再是弱小的，需要国家全力扶持的幼稚产业，反而成为在国民经济中具有举足轻重地位的资本巨人。全国各行业均涉足房地产业引发激烈竞争以及大量商品房空置的存在，预示着房地产买方市场开始形成；大量违规、违法以及欺诈行为的产生，也一再警示我们，社会的信用机制存在着许多问题。由此可见，历经二十多年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候了。为此，我们去年曾向国务院及建设部提出停止实施商品房预售制度的建议，现再次提出建议，希望建设部制定一个时间表（比如2--3年），逐步提高商品房的预售条件，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼（当然包括相关的产权证书）。如此下去，相信房地产市场将得以净化（大大减少违规和欺诈行为的发生），百业齐奔房地产的状况将得到改善，如野马般狂奔的房地产业的发展速度将受到抑制和规范，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发的金融危机风险将得以规避。房地产业将成为国家增税、企业增利、人民增福的朝阳产业。

　　提倡节约使用住房是改革两项制度的重要保证

　　我国人多地少，不少重要资源严重缺乏，同时又是资源、能源消费大国，对能源的过度消耗形成了较为严重的空气污染和酸雨等环境问题，因此在住房消费上应大力提倡节约的理念，引导以中小户型住房为主的消费，满足绝大多数的居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展，应从保护耕地出发，充分利用现有非耕地。小户型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。由于小户型相对于大户型同样的投资、土地，房屋的供应量增加了，供需更易趋于平衡，也就为提高个人住房贷款最低首付比例和取消商品房预售制度提供了重要的条件，因为房屋面积小了，首付比例虽然提高了，但实际首付绝对金额数并不增加甚至会减少，同时现房增多了，商品房预售制度也就没有存在的必要了，节约使用住房对平抑稳定房价的巨大作用就充分体现出来了。虽然我们去年建议大力增加小户型住房的供给，促进了政府对住宅建设结构性问题做出了重大政策调整，出台了每个住宅开发项目中小于90平方米的面积不低于70%的规定，这应该说确是顺乎民意，合乎国情的明智之举；但鉴于我们资源、环境、人口及社会承载能力，鉴于当前及今后相当一段时间经济社会发展状况与房价居高不下情况，也鉴于当前相当一部分年轻消费群体的愿望，我们慎重再建议在全国各地有关住宅建设的90平方米户型数量规定中宜大量建设70平方米的小户型住房，以满足广大中低收入家庭及大量年轻购房者的需求；其次，多规划实施大中型小区建设，其容积率应在2.5-3以上，且应大力提倡建设节能、环保、绿色的小高层住宅项目；再者，根据不同时期经济社会发展情况，在商品房开发用地未实施物业税重大转变之前，应切实研究制定实施不同地段、类别、类型的地价和房价不同最高限价制度，从而使我们的社会实现“居有者其屋”的人文理想。

　　洪可柱，男，中共党员，1943年9月出生，福建闽侯县人，1968年毕业于清华大学，现任中国建筑第三工程局局长，第九、十届全国人大代表，武汉大学兼职教授、博士生导师、华中科技大学兼职教授、博士生导师、浙江大学顾问。《2005年度《南风窗》公众利益年度人物，2006年《南方周末》两会十大言者。