“限外”政策效应显现 北京高档公寓成交量下挫

　　3月2日“外资限购细则”实施满月，政策调控后期效应陆续显现。有数据显示，部分公寓的销售均价明显低于开盘均价，而中高档二手房的交易量在外籍购房相对集中的区域由《通知》颁布之前的8%下降至2%。

　　新房

　　部分项目调整开盘价

　　记者了解到，尽管不少中高档公寓项目公开表示“限购令”对项目的销售影响不大，但实际上“限购令”的出台，一些针对外籍人士的项目销售均受到了影响。

“‘限购令’出台后，我们的销售确实受到了一定的影响。”一位不愿透露姓名的朝阳公园周边某项目负责人告诉记者，外籍购房者中咨询的显然要比购买的多。不过，二月本身就是传统的销售淡季。“我们也正在积极地进行调整，当前已将销售对象更多地倾向于国内购房者。”这位负责人强调。

　　“其实，这一变化更多地是来自去年七月出台的限外购房政策。”中大恒基不动产营销总经理王述指出，去年下半年北京共有39个公寓项目入市，总供应面积147万平方米，开盘均价为13115元／平方米，但总体成交均价却为12825元／平方米，显示出了市场对于高档公寓项目的价格承受能力有限，无法按照开发商预期价格成交。

　　此外，还有一组数据显示，去年下半年开盘的公寓项目的平均销售率为58%，共有31个项目对开盘均价做出了价格调整，其中有5个项目开盘均价进行了下行调整，占16%，平均降幅为7.4%。这5个项目分别在9-11月间开盘，平均销售率为42%，低于平均值16个百分点。由此可以得出，销售情况不佳是这些项目做出开盘均价下行调整的重要因素。

　　尽管“外资限购令”对高档公寓项目的销售、价格均产生了不同影响，但相对去年下半年同期开盘的200余个项目，公寓项目仅占两成的现状，可以判断，“外资限购令”对高档住宅项目的影响尚无法作用到整个房地产 市场，对于整体市场的价格影响也极为有限。

　　二手房

　　外籍人士购房比例下降

　　“外资限购令”不但抑制了部分新公寓的销售价格上涨，同时也使得二手公寓交易量出现了一定的下滑。

　　据了解，目前外籍人士在京购房的主力地区主要集中在近至东北三环至东北四环地区，远至昌平、顺义等别墅项目相对集中的地区。21世纪不动产提供的数据显示，上述地区外籍人士购房的比例已经由《通知》颁布之前的8%下降至2%，下滑明显。公司副总经理寇海龙向记者表示，这一方面体现了政策的效力，另一方面也与春节有关。但他同时也指出，尽管“外资限购令”导致外籍人士在京购房的比例有所下降，但由于持有中高档物业的房主普遍自身经济实力较强，不太急于为适应政策、吸引客户而主动降低售价，因此这一个月里京城东北部地区中高档二手房项目的挂牌价格与1月份持平，即出现了交易量下跌但挂牌价坚挺的局面。

　　【背景资料】

　　“限外政策”细化

　　今年2月2日，北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，该通知与2006年7月份出台的限外购房政策相比，更加具体化，对境外人士购房套数(只能购一套自住用房)及提交资料作出明确规定，另外，对于境外机构、境外个人购买非自住房，规定必须申请设立外商投资企业。（张翼）