土地瓶颈抑制住房供给 京城楼市继续升温

　　土地瓶颈抑制住房供给 人口红利助推市场需求

　　京城楼市继续升温

　　就在多数地产股先于大盘开始调整、关于房价 的争论再次升级之时，刚度过春节前销售淡季的北京楼市，价格再次出现明显上涨。

　　东二环内即将开盘的住宅项目新景家园三期，敲定的销售均价已经达到每平方米16000元，高出该项目二期售价达7000元；而在同一区位内，今年2月新开盘的北京上舍，开盘均价也达到了每平方米11000元。

　　楼市热度不仅体现在内城。五环外海淀区清河小营的一普通住宅项目，新开盘均价也已高达每平方米8500元，而该楼盘在2006年12月份报出的均价是每平方米7000元。

　　二手房价格同样在涨。“链家地产”统计数据显示，北京11个区县2月份二手房成交均价已达每平方米8275元，环比上涨1.08%。

　　业内专家分析，目前北京商品房供求紧张的态势并没有改变，需求旺盛仍是现实，因此今后国家调控的指向是“增加有效供给”。

　　供应指标全面下滑

　　北京市统计局和国土资源部门的综合数据显示，国家对房地产 的宏观调控 ，“调低”了开发投资，也“调低”了商品房供给。2006年，北京房地产市场已经呈现出的开复工面积、竣工面积双双下滑，以及住宅空置面积大幅减少等特点表明，房价上涨背后，存在着供给乏力这一关键性因素。 {京最新获批项目一览[图表]}

　　北京市统计局的数据显示，房地产调控开始的2004年，北京房地产领域的新开工面积出现比较大幅度的下降，降幅为11.1%。2005年，下降幅度收窄，但是仍然比2004年下降2.9%。

　　房地产投资方面的其他指标也在下滑。根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据，2006年，北京市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%。

　　而在供给萎缩的情况下，商品房空置面积也开始加速消化。2006年末，北京商品房空置面积为1039.7万平方米，比上年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置494.1万平方米，减少305.6万平方米。

　　北京市建委的数据也印证了这一点。截至2007年1月底，北京市建委共批准商品房销售许可证50个，总批准销售面积161.6万平方米，其中，住宅项目35个，住宅获批上市套数为8604套，获批面积为99.02万平方米。与去年同期相比，商品房获批项目个数下降25.4%，获批预售面积减少46.4%，市场供应降幅较大。

　　郊区成为土地出让主力

　　作为房地产开发的刚性资源，土地供应数量、节奏和质量等因素在很大程度上影响着房地产市场的供应和购房者的预期。

　　在北京，城市中心区域的土地日益紧缺已是不争的事实，因此，土地供应结构正在日益郊区化。据北京市土地整理储备中心数据显示，2006年，北京通过“招拍挂”方式出让的土地共86宗，其中，带住宅性质的土地58宗。

　　按照供地数量计算，2006年公开出让的土地中，二环内为零，二环至三环间占12%，三环至四环占20%，四环至五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。换言之，一两年后，上市的新房，将有近六成建在五环外。

　　土地供应瓶颈也日益突出。北京市国土资源局的数据显示，2006年商品住宅用地的总供给量为786公顷，只完成了当年供地计划的69%，规划建筑面积1201万平方米（未扣除其中的商业部分）。

　　而根据北京市建委的报告，2006年北京商品住宅预售成交面积为1893.6万平方米，另外存量住房累计成交面积为715.5万平方米（存量住房中包括开发商出售的现房现售面积和其他存量房面积），因此，实际2006年当年销售的住宅面积为2609.1万平方米。其中，从开发商手中购买的商品房约为2100万平方米。这表明，当年新供商品住宅用地可建的住房（扣除各种配套面积之后）约为当年住宅销售量的50%。

　　业内人士指出，即使加上经济适用住房和其他享受优惠政策的住房，供应总量也低于当年的住房销售量，而2005年商品住宅土地供给和规划建筑面积还不到2006年的三分之二，可见土地供应不足问题的存在。而出让土地的供给量并不能及时形成市场住宅量的供给，如果加上生产周期与销售周期安排的滞后因素，就更突显出土地供给的矛盾。

　　人口红利助推需求增长

　　北京常住人口的快速增长，带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房使用面积20.06平方米计算，每年新增住宅需求达到832.49万平方米。

　　而按照《北京住房建设规划(2006年-2010年)》，到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积将要达到30平方米左右。这意味着2006年后的4年内，北京人均居住面积还将提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500万常住人口计算，每年还需要新增建筑面积3750万平方米。而近两年，北京商品住房销售面积均维持在2000多万平方米左右。

　　此外，作为国际性大都市，北京对外来人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消费力不仅是北京的，而且是全国的，甚至是世界的”，房地产商的这一说法并非完全是忽悠。

　　一位市场人士坦言，城市化助推了自住需求的扩张，而人们生活水平提高推动住房消费升级，也增加了他们的置业需求。

　　此外，为了保值和投资而购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查做过一项调查，调查对象是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体。调查结果表明，高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。

　　中金公司首席经济学家哈继铭认为，受益于人口红利，2010年前，我国资产价格将大幅上升。而房地产当然也包括其中。21世纪不动产分析认为，随着奥运会的临近，北京房地产价格还将延续涨势，但涨幅会趋于平缓。(记者 林喆)