昨天下午,物权法草案交付各代表团审议。住宅小区里哪些物权问题将得到立法规范?
【新民网·晚报晨讯】物权法起草至今已走过13年。昨天下午,物权法草案交付十届全国人大五次会议各代表团审议。
物权法的一个重要原则是:重点规范现实生活中群众最为关心的问题。
会所绿地
业主享有所有权
“小区里的会所到底算谁的?” 史一兵代表说,买房子,很多业主都为这个问题感到困惑。如今,看看物权法草案,这个问题有了说法——草案规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。
这个规定,对业主权利究竟会产生什么样的积极影响?陈旭代表说,简而言之,如果投入经营的会所赢利了,那么,这笔财富该怎么支配,应当由业主共同决定,通过业主大会表决,或者用于补充维修资金,或者用于小区其他公共事业。
小区里明明有地下车库,停自行车、停小汽车,都没问题。可是,偏偏有业主喜欢把车停在道路上,要不然,就停在绿地上。业主走路很不方便,更心疼绿地被压坏,就请物业公司去找“肇事业主”提个醒。不料,“肇事业主”却是振振有辞:那道路、绿地都是大家的,也有我自家一份,有什么不好用的?
对此,立法草案提出:业主对道路、绿地等共有部分享有共有和共同管理的权利。陈旭说,这意味着,道路、绿地不仅有“你”一份,同时,“你”也得为“管”好这共有财产负责任——谁都不能乱用,到底该怎么用,也得由全体业主表决,或者由业委会征求业主代表的意见。
车库车位
首先满足业主需求
“车库、车位,到底该归谁所有?”王午鼎代表说,在草案征求意见的过程中,这个“归属问题”也是一个热点。
经过对我国房地产 市场的调查,借鉴国外的通常做法,立法者认为:属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,比如,电梯等公共设施,以及绿地等公共场所。但车库、车位的情形跟电梯、绿地不同。
从目前房地产市场的情况看,一般来说,专门用来停放汽车的车库、车位的归属,是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式,约定归业主专有或者专用的。这样,既容易操作,也可以避免纠纷。为此,草案第73条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”
“归属问题搞清楚了,接下来,另一个问题也就不难解决了。”王午鼎说,现实生活中,有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;业主开车下班回家,不是没有车位、车库,就是车位、车库严重不足,只好占用小区道路或者绿地停车。
为此,草案第73条第1款、第3款有针对性的规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主所有。”“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
住宅用地
届满自动续期
住宅小区的所有物权问题当中,广大业主最为关心的,恐怕就是70年土地使用期限的问题。业主们想知道:当住宅建筑用地使用期限满70年后,是否要申请续期?对此,物权法草案第150条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”
“好,心上的这块石头好落地了!”陈旭代表说。不过,广大业主的心上还有一块石头悬着呢——住宅建设用地续期后,是否支付土地使用费?立法草案提出的设想是:这个问题关系到广大群众的切身利益,需要慎重对待,目前不宜作出规定;届时,可以根据实际情况再作慎重研究。
对此,郭广昌(郭广昌新闻,郭广昌说吧)代表认为,对于以市场方式取得有限期土地使用权的住宅,立法可以考虑在土地使用权到期之后自动无偿续期。
但有更多的人大代表相信:商品住宅走进我们的生活,只不过是最近10多年的事,而住宅小区的土地使用期限是70年,再经过半个世纪的发展,我国的经济、社会发展水平,都要比现在高得多;那时,现在悬而未决的问题会有明朗的说法。因此,留下一些立法空间,未尝不是一种明智的选择。
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业委会不能做“浮萍”
“目前,业委会不是社会团体,也不是公司,结构非常松散,好象池塘里的浮萍,没有着落。但小区要有序管理,业委会就不能做‘浮萍’。”褚君浩代表说,他住的那个小区,业委会成员大多都是兼职的,对许多跟物业管理相关的专业知识,比较缺乏了解。这样,就算业委会想做好业主大会的执行机构,想把小区的事务管理好,不少时候都难免“心有余而力不足”。
何况,业委会原本就是一个松散的机构,要想管好小区事务,没有两下子,还真难让业主们信服;业主不信服,业委会就缺乏影响力,要开展工作就更难了。更糟糕是,较之业委会“专业技术”的短缺,物业公司的“专业性”就要强得多了,如此以来,业委会代表业主们跟物业公司对话,也就难免“底气”不足。
物权法草案中有专门的条款涉及到业主和物业公司,褚君浩建议,物权法实施后,相关的行政法规应当对“业委会的属地化”管理做出细化——街道职能部门、居委会不但要指导业委会的选举,还应该指导业委会的日常工作,以便业委会能够在小区管理中发挥应有的作用。
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◆ 物权是什么?
物权是一种财产权,是权利人在法律规定的范围内对一定的“物”享有直接支配,并排除他人干涉的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权——
1、所有权是指权利人依法对自己的“物”享有全面支配的权利。2、用益物权是指依法对他人的“物”享有使用和收益的权利,比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。3、担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权,当债务人不履行债务时,债权人依法有权就担保物的价值优先受偿。
◆ 为啥不叫“财产权法”?
物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法,主要从民事角度明确“物”的归属,即确认“物”是属于谁的,明确“物”的权利人对“物”的利用享有哪些权利,明确对物权如何保护,因“物”的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
本法不叫“财产权法“,是因为——
财产权比物权内涵广,不仅包括物权,还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的,知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的,继承权主要是由继承法规范的。
◆物权受侵害怎么办?
草案专章对物权的保护途径、保护方法作了规定。草案第3章规定:“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁等途径解决,也可以依法提起诉讼。
此外,当事人可以通过请求确认权利、返还原物、消除危险、排除妨害、修理、重作、更换、损害赔偿等方式保护自己的权利。这些保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权,除了承担民事责任,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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