国金证券：招商地产 注入资产优化现金流 评级买入

　　招商地产本次向第一大股东蛇口工业区定向发行股票。发行价格为每股20.77元，计划募集资金不超过23亿元。如果增发完成，蛇口工业区的持股比例将由44.58%提升至53%，达到绝对控股地位。

　　本次募集资金将用于收购股东资产和投入现有项目开发。

　　收购深圳招商地产5%股权，收购完成后股份股份公司将拥有深圳招商地产100%权益。

　　投入8.8亿元收购新时代广场写字楼。

　　收购美伦公寓土地使用权并开发建设。其中1.2亿元用于收购土地使用权，1.3亿投入开发建设。

　　增发对招商地产经营产生积极影响。

　　增加稳定租金收入。本次收购的新时代广场和美伦公寓都属出租类物业，在稳定运营后，上述项目将分别贡献每股收益0.05元和0.025元。

　　优化现金流。本次增发募集资金23亿，扣除购买股权和资产的14亿，招商地产可获得9亿元现金，将明显改善公司现金流。

　　投资建议。

　　预计公司在07年中期完成增发，则07、08摊薄每股收益分别为1.05和1.53元。目前每股重估净资产22.6元，股价产生15%溢价，而万科和金地溢价分别为54%和31%，招商地产溢价幅度最低，并且上述对净资产值的重估并没有考虑大股东未来将注入的蛇口300万平米项目。

　　如果蛇口地区07年房价上涨5%，招商地产在07年底摊薄后每股净资产将达到27.7元，公司股价至少不应低于净资产值，建议买入。

　　招商地产本次向第一大股东蛇口工业区定向发行股票。

　　发行价格为20.77元/股，不低于公告日前二十个交易日A股股票均价的90%。

　　计划募集资金不超过23亿元。

　　如果增发完成，蛇口工业区的持股比例将由06年底的44.58%提升至53%，达到绝对控股地位。

　　募集资金投向..本次募集资金将用于收购股东资产和投入现有项目开发。

　　收购深圳招商地产5%股权，收购完成后股份股份公司将拥有深圳招商地产100%权益。

　　投入8.8亿元收购新时代广场写字楼。

　　收购美伦公寓土地使用权并开发建设。其中1.2亿元用于收购土地使用权，1.3亿投入开发建设。

　　投入3.3亿开发蛇口地区海月华庭项目。

　　投入4.4亿开发南京仙林（1-2期）项目。

　　增发对公司影响..增加稳定租金收入。招商地产部分收入来源物业出租，本次收购的新时代广场和美伦公寓项目都属出租类物业，在稳定运营后，上述项目将分别贡献每股收益0.05元和0.025元。

　　优化现金流。本次增发募集资金23亿，扣除购买股权和资产的14亿，招商地产可获得9亿元现金，将明显改善公司现金流。

　　本次定向增发如果实施，将增强大股东与上市公司利益相关性。目前大股东在蛇口尚有200万平米开发用地，按1.5的容积率计算可建设300万平米项目，作为招商局集团地产运作的唯一资本平台，集团资产的注入仅是时间问题，蛇口是公司地产资源拓展的稳固根据地。

　　投资建议

　　我们预计招商地产在07年中期完成定向增发，则公司07、08年摊薄每股收益分别为1.05和1.53元。公司目前每股重估净资产值22.6元，股价产生15%溢价，而万科和金地的溢价分别为54%和31%，招商地产溢价幅度最低，并且上述对净资产值的重估并没有考虑大股东未来将注入的蛇口300万平米项目。

　　如果蛇口地区07年房价上涨5%，招商地产在07年底摊薄后每股净资产将达到27.7元，公司股价至少不应低于净资产值，建议买入。

　　作者：曹旭特 国金证券