郁亮：万科高速增长刚刚开始

    □本报记者 姜瑞 丁昌

    “相信今年的业绩已在公司和投资者预期之中,2007年会更可观,真正的爆发式增长在2009年以后。

” 万科总经理郁亮在接受本报记者采访时如是描述当前的业绩和万科的未来。从20亿到100亿销售收入,万科走过了五年,而从100亿到200亿,万科仅用了2006年一年的时间。

    郁亮介绍,2006年,万科仍然坚持城市经济圈聚焦策略,以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点。年内三大区域实现销售面积275.7万平方米和销售收入192.2亿元,分别占公司整体的85.4%和90.6%,实现结算收入161.9亿元和净利润20.6亿元,分别占公司整体的91.6%和94.5%。为了进一步完善三大区域的布局,2006年万科新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市。同时,为适应快速发展的需要,打造更为高效的组织平台,从2006年开始,万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构,将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。

    郁亮表示,公司所追求的是“有质量的增长”,单纯的规模扩张从来不是万科的目标。为了提高人力资源和资金的使用效率,万科在获取项目的时候特别强调项目的质量,通过改善项目结构,来加快开发节奏,充分利用周转速度和规模效应。另一方面,在商业模式层面上,万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源,提高资金的使用效率。这其中包括,与朝阳区国资委牵手受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合开发天津时尚广场项目；进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。万科与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入。据悉,2006年万科1201万平方米新增规划项目中,约62%的资源是通过各种合作方式获取,这个数字在2005年的48.3%基础上有了进一步提高。

    郁亮特别强调,有赖于股东的支持,公司的限制性股票激励计划陆续实施,万科的公司治理得到进一步改善,管理层也在过去的一年中分享了公司的成长,同时更专注于公司的发展和业绩提升。

    2006年也是万科的“企业公民元年”,在过去的一年里,公司的企业公民建设亦成为年报中的一大亮点。为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性,决定从2006到2008年期间,每年提取人民币1000万元企业公民专项建设费用,用于实施企业公民建设的方案。

    谈到地产行业的宏观调控,郁亮表示,从行业发展的角度来看,我国房地产行业仍然处于转型期,2007年行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常态。在这样一个激越的年代,只有积极主动地迎接变革,才可能在未来的竞争格局中占据先机。为此,万科将持续深入自身的变革过程,在行业的重构中担当起先行者的角色,根据既定的三年发展策略,未来两年万科还将继续处于高速发展的轨道之中。

    2007年,万科将继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈,坚持普通住宅为主的开发方向。进一步加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴的优势,提升自身行业资源整合枢纽的地位。在经营目标上,2007年万科计划开工面积约700万平方米,竣工面积约600万平方米,并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。年内,位于东莞的住宅产业化基地也将正式运行,工业化技术的应用比例将得到进一步的提高。

    根据万科的发展规划,2007年公司预计新增规划中项目建筑面积将在1000万平方米左右。为了满足未来的资金需求,公司将在2007年进行公开增发融资,主要用于2009年的项目开发于建设。郁亮表示,之所以预期2009年之后的爆发式增长,是由于万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段,现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破,2008年万科将向市场首推50万平方米工厂化住宅。这标志着万科的住宅工业化已从实验室走向市场。