和谐楼市尚需和谐调控

    陈明星

    从2004年开始至今仍将持续的楼市调控,要促进涉及普通百姓居住民生问题的解决,增进民众福祉,也必须在客观审视以往宏观调控效应的基础上,综合权衡开发商、未购房者和已购房者等利益主体的利益取向,以更加全面、更加和谐的视角,使2007年的楼市调控更富预见性和科学性,避免重入流于“空调”的窠臼,从而化解民众不满,增进社会和谐。

    民生的春天,房价的夏天？

    房价是近年来持续高温的一个话题,刚刚闭幕的“两会”也自然无法回避这道民生难题。来自“两会”的一个细节,在引发了喧嚣争议的同时,似乎也传递了一个关于房价“山雨欲来”的信号。

    信号源是来自于身处全国高房价漩涡之一的广州的现任和前任两位高官。

    3月5日,十届全国人大五次会议开幕当天,作为全国人大代表的广州市市长张广宁面对大批媒体表示：“按照中央的要求,广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”、“中低收入的市民不要着急(买房)”。

    一位市长如此明确地劝市民不要急着买房,并承诺把房价压下来,这种表态迄今为止都是极为罕见的。6天后,半年多前尚为广州市委书记的现任贵州省省长林树森在接受广州媒体的集体采访时认为,目前政府是管不了商品房价格的,现在的商品房是“随行就市”,能卖多少就是多少,不可能依靠人为的因素就让它便宜下来,所以市民买房要“赶快买”。

    作为现任和曾经主政广州的张广宁和林树森,在房价问题上的观点分歧并不足为奇,但值得注意的是：其一,就在1个多月前的1月23日,张广宁的表态还是“我也管不了房价”；其二,不久前,广州市政府通过尝试全国首例“三限双竞”(在限户型、限房价、限销售对象的基础上,竞地价、竞房价),使房价掉到了4000元/平方米,不仅远低于广州市区住宅均价,更低于周边楼盘售价；其三,此次张广宁在劝广州市民“不要着急买房”前,还有一句话是“按照中央的要求”。

    一场关于房价的暴风骤雨似乎即将来袭。

    大涨大跌都不和谐

    对于即将来临的新一波楼市调控,要使其真正地充分发挥作用,就必须在既往的宏观调控的基础上,进一步调整思路,重拳出击。为此,首先必须弄清楼市调控下各利益主体的表现和得失,然后才能判断房价涨跌走势对各利益主体的影响。

    在楼市调控下,可以将利益主体分为开发商、已购房者和未购房者,倘若更具体而言,开发商又可分为在紧缩地根前拿到地者和未拿到地者。

    对于开发商与未购房者,由于二者已形成直接对立的利益冲突,一方想在涨价下牟利,一方欲在降价下圆梦,加之信息的不对称,在现实中双方往往是永恒的对头。

    对于开发商与已购房者,尽管双方交易正在进行或已经完成,但由于诸多信息的不透明,或是因为在交易中发生的欺诈等不愉快行为,使得二者往往较为敌对；但与此同时,在房价上,开发商处于利益的考虑,已购房者出于房产保值增值的考虑,二者又能达成一致的利益取向。所以,开发商与已购房者既是敌人也是战友。

    综观各利益主体在楼市调控下的表现,在房价上扬中,只有未购房者是最大的受损者；而在房价下跌中,则反应不一。房价大涨固然有违民生诉求；但如果房价大跌,尽管能圆多人安居梦,但由此造成的资产缩水足以对经济安全和社会安全构成威胁。因此,在着力于稳定房价的楼市调控中,务必记住李嘉诚那句“房价涨的时候,没有人跳楼；房价跌的时候,是一定有人跳楼的”的箴言。

    市场、市长不可或缺

    近年来进行的一轮轮宏观调控,似乎已让我国经济运行对行政性宏观调控产生了依赖。这种依赖也让地方政府得以利用调控手段的行政化,进而左右宏观调控的政策内容、调控手段、工具与时机,从而加剧了宏观调控的难度。

    对此,有人开出的药方是“让市场的归市场,让政府的归政府”。药方固然有道理,但需要对症下药,尤其必须首先明晰哪些是市场的哪些是政府的。事实上,在既往的楼市调控之后,眼下的楼市已成了市场和政府混合作用下的“怪胎”,已很难分清市场和政府的边界所在,市场的不可能完全归市场,政府的不可能完全归政府。同时,当前楼市调控的环境已与以往不可同日而语,面临的是已经被各种作用哄抬起来的高房价,在什么条件下、什么时候、以什么手段实现如民众所期望的房价回落,尚值认真考量。倘若贸然强行让房价大跌,已购房者、紧缩地根下买地的开发商都是既往宏观调控政策的受害者。

    所以,下一波楼市调控必须全面、客观审视当前的楼市及其所处的已然变化了的环境,综合权衡开发商、未购房者和已购房者等利益主体的利益取向,充分发挥市场配置资源的基础性作用,以更加全面、更加和谐的视角,通过富有远见的分析和判断,使宏观调控与总量平衡、结构调整相结合,充分考虑已购房者和紧缩地根下已拿到地的开发商的利益,避免经济的大起大落,摆脱宏观调控的恶性循环和可能的负面影响。同时,突破就房价论房价的思维定式,改革当前房地产运作机制,赋予开发商之外的包括建筑企业、个人合作建房在内的主体以房地产开发权利,弱化传统的开发商炒地色彩。

    (作者单位：河南省社会科学院)