S宁新百:股改将助推公司加快发展

　　事件：

　　近日，我们调研了南京新百，与董秘王毓兰女士进行了交流，实地参观了公司旗下的南京新街口百货大楼和东方商城。

　　评论：

　　南京新百是南京市商业龙头企业，已经有55年的悠久历史，是南京市老字号大型百货零售企业。

　　.南京新街口百货大楼：新百位于南京市中心最繁华地段新街口广场东南侧，营业面积4.1万平方米，由于是南京当地老字号的百货公司，且位于南京市地铁的新街口站出口，客流量较大。

　　.东方商城：位于新街口，与南京新百隔街相望，营业面积约3万平米，是公司100%的子公司，定位为高端百货，经过3年的培育2005年已经进入盈利期。

　　.芜湖新百：此项目是由芜湖南京新百大厦公司开发，公司持有芜湖南京新百大厦公司45%的股权，是其第一大股东。目前经营情况良好，经营面积约1万平米，使用的是芜湖新百大厦的五层裙楼，但是由于芜湖新百大厦的写字楼（28层）一直处于停滞阶段，拖累了整体的经营绩效，现在基本上盈亏持平。

　　股改正在进行中：公司股改方案为流通股东每10股获得8.38股转增股份（公积金转增），相当于10送1.8股对价，股改实施后公司实际控制人金鹰集团的持股比例将由25.51%达到30.13%，成为第一大股东，但是也由于持股比例触及要约收购相关条款，需要向证监会申请免予履行要约收购义务。现阶段，此方案已经上报证监会，等待审批，预计很快能够有批复结果。

　　资产质量良好，商业物业土地重估价值较大：

　　.新百门店：公司只拥有1/3的产权，其余的2/3面积属于地方房产局所有，现归公司租赁使用。目前有关方面正在筹划将该产权购入上市公司，预计成功的可能性较大；..新百主楼续建项目：新百在建设初期是按60层的计划打筑的地基，但是由于种种原因，主楼只盖到12层，这次将要续建到60层，建筑面积约为8万平米，主要用作写字楼，预期在2008年能够建成；..东方商城：属于公司自有物业，面积约3万平米；..土地储备项目：公司在河西区拥有300亩，已经预付定金，由于所有权人变动，拖延到2007年将付清全部款项购入公司，价格约为59万元/亩，计划开发为住宅建筑项目。此块土地已经有较大升值，建设完成之后可将为公司带来相对丰厚的利润。

　　股权关系理顺之后，业绩释放潜力较大：南京新百属于南京市老牌百货，在消费者心目中已经有良好的品牌效应，且地理位置优越，处于地铁出口，客流量较大，经营效益可观。但是近几年由于股权关系没有理顺，公司发展进入低谷期，04年之后业绩逐年递减。我们预期，股改之后，确立了金鹰集团对公司的实际控制权，公司管理进入正轨之后，业绩增长潜力较大。东方商城在2005年已经进入盈利期，股改之后也会从定位上解决与金鹰购物中心的同业竞争问题，未来也将成为业绩增长的推动力。基于目前情况我们判断：金鹰集团入主后，新百门店业态定位为大众百货，金鹰门店为精品百货，东方商城定位为高档百货，而南京新百也将会按照自己的市场定位迈出实质性扩张步伐。

　　风险：非经常性收益将在2006年全年业绩中占据较大比例，而且子公司进出口贸易公司的经营可能牵扯到一些法律问题，将会偿付巨额的法律补偿金，因此将相应的计提一定损失准备。虽然公司前三季度每股收益已经达到0.39元，但2006年全年公司业绩会低于预期。但2007年之后公司业绩将进入稳定上升期。

　　投资评级：我们看好公司长期投资价值，资产质量优良，股权关系理顺之后，业绩释放潜力较大，并将有较强的扩张欲望，但是由于股改尚未完成，公司发展还未进入正轨，而且现在股价已经基本能合理反映2006年公司正常业绩（不考虑非经常性收益和计提损失准备约为5000万，每股收益约为0.22元），我们给予公司“中性”评级。

　　从长远发展来看，2007年应该是公司的拐点，公司将完成股改，金鹰集团对公司管理的力度将会加强，新百和东方商城进入稳定增长时期，公司还将处理掉一些盈利情况较差的资产，预计2007年公司正常经营利润（商业零售业务）约为7000—10000万元。我们会继续跟踪，关注公司发展情况，在公司经营进入正轨之后，投资评级将会做出相应的调整。