优质房地产龙头和资产注入受青睐

　　房地产行业中长期依然向好

　　长城证券 向晖

　　今年以来，全国房价继续普遍上涨。最新数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下依旧繁荣。

　　我们认为，今年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。税收政策将在调控过程中发挥更大的作用。除土地增值税进行清算外，市场普遍预测2006年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作在今年也有望破题。此外，前期出台的一系列政策还需进一步细化和落实。

　　调整供应结构

　　针对当前行业存在的突出问题，调整住房供应结构将成为今年行业宏观调控的一大重点。今年将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，同时进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。“控制住房价格过快上涨”将被继续纳入政府工作的目标。预计今年政府还将加大在社会保障性住房上的投入力度，备受关注的廉租住房制度也将得到进一步完善，并有望将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。此外，“国八条”和“国十五条”中未细化的政策还会继续出台。

　　严格土地管理、调整土地供应结构是2007年土地调控的主要内容。今后地方政府的批地行为将得到有效控制，土地供应将趋紧，市场化土地出让价格也将相应提高。逐步高企的地价是房价继续保持平稳增长的一个原因。

　　税收调控将改变市场格局

　　今年对房地产行业影响重大的两个税收政策是土地增值税开始实行清算制以及物业税可能征收试点。

　　今年1月16日国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。我们认为，该政策对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的，不仅是开发高档住宅的公司，还包括那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。

　　该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义，也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。

　　物业税或会成为另一只靴子。物业税征税的目的是提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。这既可以增加炒房者的物业持有成本，打击投机，也有利于形成地方政府长期稳定的财政收入。

　　在提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中首次提出将“研究开征物业税的实施方案”，讨论已久的物业税再次引起公众关注。业内共识是，物业税的开征是个必然的趋势。实际上，物业税的模拟空转从去年就开始了，试点城市包括北京、青岛、沈阳等。

　　开征物业税必将改变整个房地产市场的格局，通过这一税收杠杆工具有望抑制投资性需求并平抑增长过快的房价，但我们不认为会使房价大幅下降，最终决定房价的是市场供求关系。

　　从官方传达的信息是“正在推进的物业税改革不会将土地出让金并入其中，房地产开发商取得土地仍需一次性缴纳土地出让金”，从而否定了之前市场流传的土地出让金将改为物业税逐年缴纳从而使房价下降的看法。

　　物权法对房地产行业的影响是潜在和深远的。通过强调并维护私人所有权和使用权增强其消费或投资的信心，具体包括明确不动产统一登记制度、规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期、明确业主的建筑物区分所有权等。而且，物权法还能够为物业税的征收提供理论基础。

　　另一方面是对房地产开发商的影响。通过进一步明确严格土地管理和土地出让方式，并从法律的角度严格规范征收拆迁工作，促使房地产市场继续朝着规范化和市场化的方向发展。再加上房地产行业近来的调控政策，可以说，开发商拿地和运作的难度必然会增加，利润空间也将随之压缩。但随着行业整合的进行，那些市场化程度高、规范经营、项目储备丰厚的开发商也将获得较大的发展空间。

　　但此次加息对市场发出了一个紧缩信号。对于正处在政策调控之下的房地产行业而言，加息的直接影响尽管并不大，但无疑如雪上加霜一般进一步加重了行业前行的负担。

　　中长期依然看好

　　尽管2007年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但我们依然看好行业的中长期发展趋势，坚信房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。

　　我们认为房屋销售价格是由市场供求关系决定的，现实存在的巨大需求支撑着高房价，因此同类型房屋的价格显著回落的情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出现不同程度的回落是有可能的。

　　预计2007年房地产行业的调控效果将逐渐显现，具体表现在：房地产投资增速有所下调、房地产价格平缓小幅上涨、市场交易趋于理性。房价方面，受税收等调控政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求将继续减少，加之中小户型供应量的增多，长期看房地产供求矛盾会有所缓和，房地产价格将保持平稳小幅增长。我们仍看好房地产行业的中长期发展趋势。

　　2007年新会计准则的实施使得房地产公司有了更多的想象空间，尽管上市公司出于避税和保证利润平稳增长的考虑，采用公允价值的积极性并不大，但无论上市公司是否采取公允价值计量投资性物业，拥有较多投资性物业的公司都将在股价上体现出其真实的价值。

　　我们对行业的投资评级依然是中长期推荐，但具体公司需谨慎筛选。建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如招商地产、S浙广厦、天鸿宝业、华发股份、冠城大通等。