房市调控须挤压开发商暴利

    □贾途

    中国房价之所以高,与开发商凭借垄断地位获取巨额暴利有着直接的关系,房市调控要取得效果,除了严厉打击和惩处官商勾结,还必须挤压开发商高得离谱的暴利。

    开发商的暴利有多高？今年两会上,全国政协常委、国务院参事任玉岭指出：“我对房地产太熟悉了,从我当北海市副市长接触房地产行业到现在已经18年,至今也一直在关注这个行业……(房地产利润率)100%都不止。”福州市物价局公布的测算结果显示,该市开发商的利润率最高的超过90%。另据《21世纪经济报道》1月20日披露,“很多项目(利润率)超过了300%以上！”

    除此之外,人们也可以从一些简单的对比中衡量出开发商暴利的大致情况。比如,广州市广钢集团的自建经济适用房均价仅2050元/平方米。3月15日的《信息时报》披露：“事实上(广钢集团的自建房)并不需要每平方米2000多元,只需要缴纳1000元以内建筑成本就可获得住房。”而广州市2月份一手房签约的平均价格已经达到8134元／平方米。

    “1000元以内建筑成本”的说法是可信的。今年两会期间,从事水利工程研究的王长德委员就指出,一般地区,商品房房每平方米的建筑造价不会超过1000元。开发商常常拿地价来遮掩暴利情况,地价在房价成本中所占比例到底有多高？国土资源部公布的对全国的调查结果显示：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,广州仅占11.4%。

    我国开发商利润率之高在当今世界上是绝无仅有的,中央党校教授邓聿文研究的结果是,“在国外成熟的房地产市场上,利润一般被控制在5%左右。”原因在于发达国家更多的是把住房当成带有社会保障性质的问题而非大比重的市场化问题。在西方国家,像合作建房、个人自建房、政府建房等住房供应渠道非常多,市场竞争也非常充分。政府对居民合作建房等方式给予政策支持,以防止某些利益集团垄断市场,损害公众利益。以合作建房为例,西班牙的合作建房占到住宅建设总量的25％,挪威占到20％,德国占到30.9％,瑞典占到40%。

    我国开发商的利润率高出国外开发商那么多,根源在于开发商的垄断。一些开发商经常辩解说,开发商有好几万,是竞争关系,怎么会是垄断呢？这种辩解其实是在混淆视听。开发商的垄断主要体现在准入方面,体现在开发商对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断,并因这种垄断形成了一个特殊的利益集团。

    开发商之间打价格战的现象很难看到,而一些开发商联手哄抬房价的做法倒时常见诸于报端,这正是垄断导致的结果。对于广州允许单位自建经济适用房这样的事情,开发商立即群起而攻之,打着公平的旗号对单位自建经济适用房进行声讨和封堵,以防止自己的垄断地位受到任何冲击。

    因此,房市调控必须挤压开发商的暴利。如何挤压？关键是形成包括单位自建经济适用房、个人合作建房在内的多元化、多渠道的供应模式,打破开发商的垄断,激活竞争,经过竞争的力量促使房价的理性回归。1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定：“可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。”这成为集资建房与合作建房的政策依据。

    面对开发商垄断导致的房价持续上涨和由此引发的一系列民生问题,房市调控应对症下药,重拳出击。