房地产信贷不能再大幅扩张

    □陈予军

    中国社科院金融研究所的殷剑峰博士指出,中国需要借鉴国外经验,增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP(国内生产总值)的比重是13%,与其他国家大约30%的比例相差很远。

    我对这种说法感到非常惊讶。发达国家的房地产信贷额度占GDP的比例能够达到30％,中国绝不可以。其一,从纵向比较来看,1997年末,全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元。到2006年末,全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元,个人住房贷款余额达到3804.71亿元。增速之快,在世界上找不出第二个。

    其二,发达国家的社会福利、公共产品和公共服务比我们要好得多,社会保障机制也比较健全,像医疗、教育、养老很大程度上都是由财政埋单,房贷高一点对他们的生活影响不大。但是,我国目前社会保障体系尚未构建起来,教育、医疗等费用大都由居民个人来承担,即使不买房,一般民众的生活也充满压力,倘若房地产信贷额度占GDP的比重达到30％,贷款居民之多、居民还贷压力之大将难以想象。

    房价由于连年持续上涨,我国居民的还贷压力正在逐步增大,贷款违约率也正在上升。据央视《经济半小时》报道,2004年,上海的中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右,但到2006年9月末,上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六,也就是说,两年多的时间,上海房贷的不良率上升了7倍多。另外,2006年下半年,上海个人住房贷款质量下滑趋势明显,连续三个月以上违约的房贷客户已经超过一万多人,个人住房贷款违约金额接近2亿元,房贷违约量一下子增加了五成。

    实际上,目前由于居民购房负担加重,房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据,个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重,已经从2004年前的50%下降到2005年的15%,2006年则下降到10%。社科院的研究表明,按照国家统计局对收入的7等分法,目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。以30年按揭,30%首付,年利率5.3%购房者计算,购房人每月还款超过了全部收入的50%。

    而且,加息之后这种情况有所加剧。社科院汪利娜经研究发现,加息后高收入家庭多付出的还款,占全部收入的比例上升2个百分点,而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4％和7.8％,“中产阶层买房会越来越困难。”

    这些意味着什么？高房价正在成为人们心目中越来越大的压力。需要强调的是,人们并不能把所有收入都用于买房,除了住房,教育、医疗、养老等领域目前都需要居民个人有预防性储蓄———这是中国内需屡拉不动的症结所在。因此,我们现在需要做的是尽快使房市调控取得效果,帮助民众减轻压力,而不是进一步促进房地产信贷的扩张,否则,不仅无助于拉动内需,促进经济可持续发展,也可能损及民生。