商业地产开发趋精耕细作 社区商业仍将成为重点

　　在我国经济持续高位增长、银行业全面开放和奥运效应助力商业地产发展的背景下，2007年商业地产大发展的趋势已显现。预计在未来两三年内，我国经济持续高位增长仍将推动我国各个地区商业地产，特别是特大城市和大城市的商业地产发展。

　　社区商业仍将成为重点

　　2006年以来，我国城市化进程的加快和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。现阶段，我国的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10个百分点。未来15年-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头，而这对于商业地产行业来说也是一个很好的机遇。城市化将从供给与需求的两个方面，扩大对城市商业的需求，促进流通规模的扩大，增强商业地产的投资。另外，随着大部分中心城市的新城建设，形成了大量的郊区居住区，而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此在住宅投资高峰期后，在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。

　　外资地产转战二三线城市

　　外资的投资原则是选择优质、升值潜力大的商业地产项目。目前一二线城市的商业地产已经趋于饱和状态，市场发展已日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降。但是一些二三线城市经济已超出全国平均水平增长，例如重庆、武汉、成都等城市。经济的高速发展为本地区商业地产的开发带来了机遇，投资回报率高出全国平均水平，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，吸引了大量的外资企业进入。例如，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块-4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿-250亿港元；新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。

　　另外，外资开始全面渗透产业链各环节。可以看到一些外资巨头通过资本和管理上的优势全面进入我们的商业地产领域。如新加坡房地产 开发公司凯德置地在中国的大举扩张，以投资基金 为身份标签的大摩、荷兰ING也开始介入项目开发。摩根斯坦利4600万港元投资广州汉国置业荔湾区龙津中路一个商住项目的50%权益；ING1.8亿元人民币 投资长沙，成功地渗透房地产后起之秀融科置地。摩根大通以及STARK INVESTMENT作为战略投资者，以1.5亿美元抢在杭州绿城IPO之前成为其股东，速度更快的是渣打银行、Drawbridge和摩根斯坦利，两个月就做出了投资即将上市的世茂1.875亿美元的决定。蓝山中国资本携同美国最大的地产投资商Equity Inter-national在河南鑫苑置地上市之前对其投入2500万美元。

　　从以上我们可以看到，外资进入的商业地产开发企业和项目都是我国商业地产产业链中的优质资源，这将为其带来丰厚的回报。（洪涛 汤浩）