房地产：政策调控渐行渐近 维持中性投资评级

　　中国房地产市场化在取得巨大成绩的同时，负效应逐渐显现。房价大幅上涨抑制了其他消费、“泡沫”争论直接引发对金融体系安全的担忧、财富效应拉大了贫富差距、多数人买不起房造成社会不安定、行业不能实现优胜劣汰，零散无序的格局迟迟得不到改善。

房地产行业牵涉了太多的利益群体，成为滋生腐败的温床；开发商享有了大部分的土地增值收益。伴随着城市化的过程，落后地区的财富迅速通过购房的形式向发达地区转移，加大了地区间的不平衡。

　　市场的错位和政府的缺位共存，是房地产负效应出现的根本原因。当前房地产问题的根源在于要依靠唯一的房地产市场来实现房地产所有的功能。这样依靠以营利为目的的市场解决社会保障问题造成了市场的错位。而政府没有履行其应该履行的社会保障功能，造成了政府的缺位。

　　产业生态环境要求房地产顺势而变。积极的财政政策已经趋于稳健，投资拉动经济增长已经演化为抑制投资过热；亚洲金融危机后承诺人民币不贬值已经过度到防止人民币过快升值；效率优先兼顾公平的发展策略已经成为公平与效率并重；鼓励一部分地区先发展起来已经被各区域共同发展替代；构建和谐社会、缓解社会矛盾已经成为最强音。与1998年迥异的产业生态环境要求房地产顺势而变。

　　政府工作报告透露出强烈的谋变信号。第一，与历年政府工作报告相比，06年政府工作报告对房地产进行了重点强调，预示着强烈的调控信号。第二，与“国六条”相比，淡化了房地产的重要支柱产业地位，强化了调控求变预期。

　　中国房地产必然是走一条市场手段和政府保障相结合的“中间路线”。房地产是典型的政府主导型产业，围绕着这一条产业中间路线，政府未来的调控方向基本可以明确：一方面，要建立一个有效健康的商品房市场；另一方面，要恢复政府的住房保障功能。

　　从“右”往“左”偏的“中间路线”动了房地产企业的奶酪，“左”的力度决定了投资风险的高度。如果说全部房地产市场化的路线是“右”的话，那么全部靠保障性住房供应路线就是“左”。从“右”往“左”偏的“中间路线”动了房地产企业的奶酪。随着宏观调控的渐行渐进，“左”的力度是最大的变量，“左”的力度将直接决定投资风险的高度。

　　地产股投资存在较高的风险。两会过后，房地产再次步入政策的密集出台期，徘徊在十字路口的地产业何去何从，我们拭目以待。此间，房地产行业面临巨大的不缺定性，意味着投资地产股存在较高的风险，谨慎起见，我们依然维持行业“中性”的投资评级。

　　作者：王德勇 中信证券