央行加息促房地产业调整

　　邓旭

　　近日又见央行加息。这是继2004年10月以来的第五次加息。仔细分析目前的加息因素，CPI指数走高、对外贸易顺差进一步加大等一系列最新的宏观经济数据是直接导火索。同时，关注国际证券市场的人也都不会忘记，近期美国房地产次级抵押贷款市场风波引发的美股大跌，从而在全球资本市场上产生的蝴蝶效应。

　　我们可以看到，目前几次重大金融政策的出台都与房地产市场有着千丝万缕联系。那么此次加息，对房地产市场又会产生怎样的影响？

　　“对于房地产企业来说，加息带来的贷款资金成本的增加，将进一步加大资金负担。前段时间的增值税清算与当前的加息政策，对房地产企业利润表中，加大了两项重要的税费负担，这无疑使得众多中小开发企业开发成本高企，进一步促进了行业整合。企业的税费成本加重，对市场供给将产生两方面影响。”上海五合智库总经理邹毅对记者表示：其一是建设中的项目会进一步加快，未来一二年间上市量将进一步加大，市场总供应量在短期内会有所增加。这是因为各个房地产企业都希望通过加快开发速度，缩短建设及资金回笼周期，从而降低加息带来的超预算财务成本；其次，对于仍在土地储备中的未开发项目，融资成本的增加将使得部分企业更多采用股权方式获取资金，从而加速了企业间的兼并和整合。但由于这种股权整合需要时间，预计未来整体的供应量不会如当前开发项目那么多，市场供应可能存在一个断档期。

　　对于个人购房者来说，加息无疑是一重要利空影响。美国的次级抵押贷款风波显示：市场持续加息最终将导致部分买房者无法应对高涨的利息负担，房贷违约的现象有所增加，并会通过证券化机制，传导到整个资本市场。

　　“对于加息是否会导致类似美国房地产贷款次级市场的风波，我认为当前中国并不存在这样的环境。” 邹毅分析：首先是中国银行业并不缺乏可贷款资金，不具备贷款证券化的动力；其次是中国房屋贷款证券化的市场规模还非常小，即使出现问题，也不会对中国整体资本市场产生太大影响。但我们需要看到的是，资产证券化作为成熟资本市场的重要产品，其未来的发展方向不会改变，我们需要注意的是如何在美国市场风波中吸取经验，处理好金融政策与房地产业的互动关系。

　　另外，当前的加息以及对未来的加息预期，将促使当前银行新推的固定利率房贷产品热卖，当然银行也不会完全将利率波动风险完全转嫁到自身，不过这将促进固定利率房贷市场的发展，从而完善了银行的金融品种创新，也促进了资本市场的发展。

　　加息将在一定程度上加大了人民币升值的压力，需要进一步关注外国资本对国内房地产的投机炒作行为。此次加息的国际环境是美元等主要国际货币的利率基本稳定。在美元利率基本见顶的情况下，本次人民币的加息行为，将缩小人民币与美元的利差，从而为人民币的进一步升值提供了契机。但是，汇改以来，人民币升值幅度已经较大，自2004年以来已经累计升值约有5%，市场可能产生人民币未来升值幅度减少的预期。因此，人民币升值的步伐是否会加快，需要综合考虑政策因素与市场因素的博弈。

　　如果人民币升值步伐加快，可能会激发热钱对中国概念的投机行为，尤其是在房地产市场的投机炒作。因此，需要进一步关注外国资本对房地产的投资形式。从市场层面来看，“限外”政策出台以来，外资投资国内房地产的模式已经出现新的情况。以参股房地产企业的投资模式开始抬头，这似乎表明外资对国内地产的中长期看好，而非短期的投机性。因此，加息可能造成的外国资本进入与实际投资方式的博弈结果将主导外资下一步的市场操作。