光大证券：增量资金持续进场仍将继续上拓空间

　　业主维权意识增强，开发商回报仍较理想

　　调控政策更趋理性，局部微调长期存在2007年3月5日，温家宝总理在十届人大五次会议上所做的政府工作报告中，对房地产问题作了专门的论述。总体上看，政府对房地产行业的作用持肯定的态度。

除了重申前一段阶段的调控要点之外，“形成具有中国特点的住房建设和消费模式”指出了未来的政策发展方向。我们认为，逐步建立并完善多层次的住房供应体系，以及与其相适应的财税体系将是这轮房地产调控的终点。如果与这个目的相比，当前的一些政策和规定仍体现出较强的短期色彩，这也意味着房地产政策的微调将长期持续。《物权法》强化业主维权，物业税成为关注焦点3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》。有些观点认为，《物权法》的出台为开征物业税扫清了法律障碍。物业税推出之后，不可避免地会增加购房者的使用成本。从国际惯例来看，税率大概在1%左右。不过，我们估计，考虑到当前中国老百姓负担较重的现实，政府很有可能会对唯一住房、人均面积低于标准之下的家庭给予税收的减免。当然，拥有两套以上住房或大户型、高档住宅的富裕阶层而言，其对增加的税收成本未必敏感；真正影响大的还是介于两者之间的中产群体。加息增加购房负担，仍未及收入累计增幅2007年3月17日，央行再次将存贷款利率上调27个基点。由于之前，2月份的通胀数据已经发布，市场对此已有预期。当然，与我们对前几次加息的影响分析结果一样，这次加息将使购房者的月供支出大约增加2%，影响并不大。根据我们的测算，以当前的可支配收入增长速度来衡量，只要每年的房价涨幅不超过5%、利率上调幅度不超过54个基点，购房者的可负担能力仍旧可以维持。业绩持续向好，上市公司展开融资竞赛2月份起，万科、金地、保利、招商地产等公司先后公布了年报，总体上达到或超出了市场预期。我们对房地产上市公司未来两年的业绩增长仍旧持乐观的看法，由于再投资回报率依然高于资金成本，我们更看好开发股。其中，我们首推的三家公司是万科、保利和中宝。此外，我们上调了栖霞建设的评级；同时，由于股价上涨导致估值吸引力下降，我们调低了中华企业、中国国贸、浦东金桥和天房发展的评级。

　　新精算规定的影响值得关注

　　加息点评：央行于3月18日的加息，对保险行业总体影响不大。从投资业务来看，央行可以决定的短期利率对保险公司所投资的长期债券收益率影响并不是决定性的，即使长期债券收益率发生变化，保险公司债券组合的收益率也不会立即变化，因为资本利得（损失）同收益率的走向是相反的。从承保业务来看，对保险公司总保费收入的影响不是很明显，而对银行保险业务影响则较为明确，即加息会降低银行渠道带来的保费收入。保费收入点评：寿险业务方面，中国人寿1月份保费收入230亿元，2月份保费收入200亿元，分别比去年同期增长13.51%和13.25%。平安人寿1月份保费收入75.74亿元，2月份保费收入62.19亿元，分别比去年同期增长20.02%和24.01%。我们认为这是平安开拓三线城市战略成功的初步证据，其完全有能力在三线城市复制它的成功模式。财险业务方面，中国人保1月份保费收入103.89亿元，2月份保费收入47.12亿元，分别比去年同期增长34.21%和24.69%。平安人寿1月份保费收入21.49亿元，2月份保费收入11.62亿元，分别比去年同期增长40.14%和38.22%。总体来说，平安财险的增长稍稍领先于市场并快于中国人保。新精算规定点评：近阶段，保监会出台了《关于印发投资连接保险、万能保险精算规定的通知》（征求意见稿），预计将在7月1日正式生效。预计该规定对中国平安和友邦保险的影响较大，而对中国人寿和其他保险公司则影响较小。新精算规定与现有产品主要在三个方面大变化：一是较大幅度降低了年交保费的初始扣费比例；二是规定趸缴保费5万元以上部分初始扣费最高5%，低于现有产品；三是对年交业务的基本保费有限制。按照平安公布的数据测算，预计会对公司利润的影响为2.35亿元，是2007年预计净利润的2.45%。由于公司对此可能会采取诸如降低佣金比率或拉大公司赚取的利差等方式来对冲此规定的影响，同时该规定尚未正式发布还存在变动的可能性，因此暂不将此因素纳入估值模型。市场不缺钱市场展望，中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存款准备金率。我们认为，本次央行上调存款准备金率是针对流动性过剩，但股市只要存在赚钱效应，市场就不缺钱！像以前几次政策出台一样，调存款准备金率对股市震荡向上的趋势不产生实质性影响。对于银行股来说，如果央行上调存款准备金率引发银行股振荡，则为投资者提供了良好的买入机会。总体看，沪指在昨日试探5日均线支撑后，再度强势上扬，站稳3300点整数关口，成交量同步放大，显示增量资金持续进场，市场仍将继续向上拓展空间。建议关注年报季报业绩优良个股的投资机会。