风暴来袭楼市“洗涤”渐入深水区

    国家调控布下“天罗地网”,楼市净化还看“洗涤”效果 资料图

    【策划人语】

    一场前所未有的楼市“洗涤”风暴,正在悄悄袭来。

    近期的房地产市场,先是被八部委的联合整顿行动激起了阵阵涟漪,接着又被一系列整饬案例弄得有些惊心动魄。土地反腐渐渐深入,腐败高官纷纷落马；广州社保基金的违规投资问题在迅速廓清；市场秩序的清理行动也在净化着楼市……

    我们有理由相信,这场风暴将席卷楼市最核心地带,将深水区的淤泥荡清。(柯鹏)

    □本报记者 于兵兵

    “多年的土地沉疾,盘根错节的复杂关系,要理顺谈何容易？”一位在上海土地系统工作多年的人士感慨。

    4月2日,就在中国股市继续高歌猛进的同时,房地产市场调控效果的新一轮大检查开始了。与股市日趋透明的轨迹一样,政府希望通过“阵痛”打造一个更加透明、规范的房地产市场,但不少业内人士仍忧心忡忡：受资金流动性过旺、土地等环节寻租空间仍在等客观环境的影响,本就混合了更复杂利益关系的房地产市场真的能按调控初衷发展,走向理想中的平衡状态吗？

    4月6日,启动此轮房地产调控效果检查的建设部等八部委再次召开房地产市场秩序专项整治动员部署电视电话会议,为“洗涤”行动打气、备战。会上,国土资源部副部长贠小苏重点提及土地环节管理在这一轮执行检查中的意义,他指出未来有6个方面的整治重点：对房地产开发用地进行一次全清查；科学编制年度供地计划,进一步调整土地供应结构；坚决执行经营性用地招拍挂出让制度；严格控制土地出让的地块面积,防止企业圈地、囤地；加大土地批后监管力度,严格竣工时间和建设标准条款的管理；加大闲置土地处置力度；严肃查处违法用地案件。

    “应该说,政府的战略是完全正确的、全面的。如果这6方面工作落实到位,中国土地市场无疑将是健康、良性的。”分析人士指出。但是,对于常年工作于房地产市场的业内人士而言,这些论调已不是首次听说,甚至有些用语已经反复出现在相关政策文件中。从2003年开始,房地产市场无论是决策层还是专家学者就已经开始发出清理闲置土地、加大批后监管等政策和建议,但执行情况却不尽如人意。

    以一线城市为例,上述人士的感慨源于近日上海土地市场的一系列震动。4月初,经上海证券报独家披露,上海房地局原副局长殷国元被隔离调查。除了殷国元外,另外一些上海土地管理系统的人士也接受了有关调查,上海房地产界一时风声鹤唳。不仅如此,据称上海相关政府部门已经酝酿了一整套严格的土地清查办法,执行标准严于国家要求。

    还有深圳,有规划局内部人士透露,目前深圳约有20平方公里闲置土地,其中也包括部分房地产用地,这一数量相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。尽管国家早有规定,已出让用地闲置两年以上将被收回,但深圳多年以来并未收回几宗此类土地。

    报道一出引来市场广泛反响,日前深圳市政府常务会议原则批准《深圳市闲置土地处置工作方案》,闲置土地清理处置工作全面展开。深圳政府部门表态称,凡属违法违规、逾期未开发的土地,市政府将一律收回。据初步清理,深圳“已批未建用地”共359宗,面积1003.9公顷,超过了10平方公里。尽管官方口径否认了20平方公里闲置土地的说法,但是大量土地闲置未收回却是事实,而业内人士称,开发商囤地严重是深圳房价快速上涨的最重要原因。

    但是,业内对各地土地问题的清理前景却并不乐观。“多年以来,房地产界鱼龙混杂,暗箱操作甚多,要把每一个问题地块重新调查清楚,不仅涉及到技术难度,也涉及到项目背景的水深水浅。”一位正参与上海土地问题研究报告制定的研究机构人士称。据介绍,一些负责土地一级开发的集团企业积怨不少,就是因为其土地整理的部分职能被划分、消解,当然其中众多利益也随之分解。

    深圳一位开发商则称,敢于囤积土地的开发商都“很有背景”,地方土地执法部门根本没有能力收回。此外,收回闲置用地的操作层面也缺乏技术细则,是国家法规可能沦为一纸空文的重要原因之一。

    土地反腐

    京沪成漩涡中心

    □本报记者 于兵兵

    据国土部通报,2006年共立案查处土地违法案96133件,涉及8.4万公顷；属去年发生案件立案的65180件,涉及5.5万公顷,曾一度被遏制的土地违法势头在一些地方有所反弹。

    国土部执法监察局局长张新宝表示,违法用地屡禁不止,仍是地方政府主导的结果。目前,地方政府尤其是市、县政府为招商引资、出政绩,背后支持、默许土地违法的现象大量存在。此外,村组集体非法出租土地、变相买卖土地现象增多,也是土地违法案“大幅上升”的重要原因。

    但是,业内人士表示,除了体制、能力等硬件问题外,官商勾结的腐败土壤是产生土地问题的重要内因。而上海、北京等一线城市,在土地管理过程中暴露的问题又尤其惹人关注。

    经上海证券报调查,上海房地局原副局长殷国元于3月23日晚上10点半在机场直接被调查人员带走。其人主管上海土地审批工作达十年之久,据称调查起因于一家房地产开发商的举报。

    除殷国元外,原房地局土地利用管理处朱文锦在去年底被“双规”后,目前已经被立案查处。中房协副会长、原上海建设党委书记陈士杰也接受了相关部门的调查。而另外一些目前在任的房地系统高层或已离任的原领导也受到非隔离式调查,一场调查风暴在上海貌似平静的房地产市场下,暗流汹涌。

    与上海相比,北京的土地反腐案例不多,除了此前北京市副市长刘志华被双规,首创置业总裁刘晓光被长达68天隔离调查外,2007年的前三个月,北京市场相当平静,但是就在近期,有消息称,北京某行政官员或被相关部门调查,与之有密切关系的人物是北京某大型房地产开发商。但是,这一消息目前还没有被证实。

    在今年全国两会上,房地产行业的权钱交易“潜规则”成为不少代表、委员关注的热点。业内人士反映,一些管理人员与开发商“积极配合”的途径有三：一是在位时利用职权及人际关系,在土地出让、房屋销售审批等方面为开发商牟利,离任后同样可以通过自已或亲威在公司任职的方式寻求利益；二是利用职务之便,以亲属、朋友的名义,从开发商处打折购房,转手出售；三是替开发商造势,“忽悠”消费者。

    “‘官商配合’的做法在一些地方的房地产业屡见不鲜,也是造成目前土地问题积重难返的重要原因。”市场人士称。

    社保基金

    别动公众的奶酪

    □本报记者 于兵兵

    来自广州的社保基金调查情况报告再次于今年春天引来人们对社保基金的关注。

    4月2日,广东省人大常委会对广州社保基金管理情况的调研,牵出广州10.18亿元“在外营运”的社保基金。广州市劳动和社会保障局局长崔仁泉介绍,由于历史原因,截至1999年底,广州市发生“在外营运”社保基金10.18亿元。经过各方努力,目前已追回3.626亿元,还有1.05亿元有望追回。

    早在2004年的广州“两会”期间,一份由10名广州市人大代表联名提交的询问案使广州社保基金所涉及的问题首次被公开。当时的政府部门人士回复,广州市被挪用的养老保险金数额为8.953714亿元,包括25个项目,涉及21个债务单位(个人)。其中,投入房地产开发的占85.54%。

    社保之所以“珍贵”异常,是因为涉及亿万公众的养老大事,一旦出现亏空,政府压力巨大。但是,无论是上海、广州还是没有披露的地区,挪用社保基金似乎并非个案。1993年,国务院发布《企业职工养老保险基金管理规定》,允许各级社保管理机构留足一定周转资金的情况下,把历年滚存的一部分社会保险基金委托给一些机构向社会进行投资,以求得社保基金的增值。但是,房地产等高风险行业一直是政策严格限制的投资领域。

    “开发商与社保基金就是个简单的借贷关系,有借有还,没什么违法的。”直到现在,一些开发商面对借用社保基金的置疑仍言之凿凿。

    “市场和政府部门对保护社保基金的重要性的认识仍有待提升,这不仅需要社保制度上的强力保护,也需要在舆论和全民意识上的觉醒。”专家表态。

    市场整治

    净化楼市第一枪

    □本报记者 李和裕

    无论是土地反腐,还是严查社保,国家对于房地产市场的“净化”目的显而易见,而今年打响楼市净化第一枪的还要属正在全面铺开的房地产市场专项整治行动。

    这场整治“风暴”从去年刮到了今年,且有愈发猛烈之势。先是年初政府提出要严厉整顿房地产经纪市场,而后整治行动全面升级,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共8个部委联合发布了“关于开展房地产市场秩序专项整治的通知”,提出将在未来1年内强化房地产市场监管,对房地产开发企业依法进行审计和检查,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

    “与去年9月由建设部、发改委、工商总局三部委牵头开展的房地产交易秩序专项整治工作不同,今年的行动不但涉及交易环节、中介环节,更“前置”到审批环节、开发环节。也就是说,以往只是涉及房地产商和购房者之间的关系,如今还上升到房地产商和地方政府的关系,而且还是让地方政府先着手,以强化国家政策的执行。”业内专家指出。

    一些地方也已经开始行动,如广州本周宣布,由市发改委等11个部门成立专项整治工作组,开展为期1个月的检查行动,重点整治非法囤积土地、捂盘哄抬房价、擅改规划、违规收费、未通过验收即交楼和漏征、随意减免税收等六大类问题。

    “其实,政府已经出了很多政策、规定,内容并不缺,关键还是执行的力度问题。”业内人士表示,“这可能涉及到一个地方政府执行力的问题,因为这次检查是一个从上到下,再从下到上的组织运行,希望不会出现各级政府、各个部门、各项环节或互相推诿或互相包庇等不配合的情况。”