期房预售款将专户监管 北京文件最快一个月出台

　　　开发商收的期房预售款要实行“资金监管”，不能随意挪作他用。据了解，央行、银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新监管政策。记者上午获悉，北京的相关文件最快一个月内出台。

　　专家上午表示，新政策将能有效地避免“烂尾楼”的诞生。

　　目前房地产业有一种常见的开发模式，开发商在某个项目上获得预售回笼资金后，又将其转出，投入到下一个新项目，以实现更快速的发展和扩张。

　　期房预售款设立专用账户监管后，开发商就不能挪用预售回笼资金开发新楼盘了。

　　预售款·监管

　　期房预售款将设专用账户

　　据《中国经营报》昨日报道，央行、银监会和建设部正在协调就楼盘预售款的专项管理联合出台新的监管政策。该政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止。

　　目前，三方正在就具体的条文表述和行文进行磋商。未来的这项监管政策将以专户管理为技术基础，目前初步可以确定的是，这个专户将以楼盘为单位，逐一设置。

　　本市管理文件近期推出

　　虽然建设部的新闻发言部门并没有证实该消息，但记者还是从建设部的非官方渠道了解到，建设部目前确实正在和有关部委研究建立对于商品房预售款管理的相关政策，总体的思路是“研究建立有效的预售资金监管机制，防范预售资金被挪作他用”。

　　记者注意到，在不久前首都之窗的一次访谈中，市建委房屋市场管理处处长沈洁透露，本市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理。

　　今天上午，记者又从接近北京市建委的权威知情人士处获悉，一份关于监管商品房预售款的文件正由市建委房屋市场管理处加紧制定。此文件正是在建设部的要求下制定的，最快将于一个月内推出。

　　虽然本市期房预售款监管文件的具体细则现在还不能完全获悉，但目前已经确定的框架是，开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨该账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。

　　可以肯定的是，该文件将限制开发商随意使用期房的预售款。

　　过去·现象

　　预售款“滚动”使用

　　记者了解到，目前在政府对期房预售款没有监管的情况下，房地产开发企业出售期房所获得的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。

　　对于此账户中的预售回笼资金，开发企业可以自行调配，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录即可。

　　一位供职于某香港大型地产代理公司北京分公司的高管告诉记者，目前我国房地产业一种常见的开发模式是，开发商在某个项目上获得预售回笼资金后，马上又将其转到下一个项目，买地开发，以实现更加快速的发展和扩张。

　　此种模式的风险在于，如果后续项目不能及时回流资金，前面这个项目就有可能遭遇资金困难。

　　过去·案例

　　“本岸”预售款疑被挪作他用

　　此前被京城媒体大量曝光的“本岸”项目纠纷中，开发商屡屡延期交房将近3年，险成“烂尾楼”。对于事件原因，其业主认为就是源于开发商挪用了该项目的预售资金。

　　该项目的开发商本来承诺在2004年底交房，但事后却两次延期交房。2006年12月，开发商承诺第三次交房，业主收房时，却遭遇开发商“人去楼空”的情况。

　　由于该小区销售状况良好，其房价也在销售过程中涨了近2000元/平方米，开发商回款情况良好，因此，业主们认为，造成项目屡次延期的原因，正是开发商将原本应该用于小区建设的资金挪到别处进行了投资。

　　虽然该小区目前经政府有关部门解决已再次复工，但这种开发商挪用预售款的行为，还是给业主造成了巨大的经济损失。

　　未来·参考

　　只能提当期开发资金

　　据透露，广州和深圳实际上已进行过期房预售款监管方式的试点。

　　在广州执行的监管政策中，“预售款专户”将设在商业银行，其原则为：在哪个商业银行申领了开发贷款，专户就设在哪个商业银行。此后，开发商只能从专户中提取用于当期项目建设的资金。

　　同时，开发商每一次支取资金，很可能要由开户商业银行进行审批。此间，商业银行必须保留开发商送审的相关材料，由当地银监局进行定期检查，银监会也将不定期地对地方相关情况进行抽查。

　　不同楼盘间调动受禁

　　深圳拟定的地方监管方案中，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也被禁止。

　　这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用，更不用说其他用途了。不过，上述方案虽已制定完成，但尚未开始执行。

　　未来·影响

　　新规能避免“烂尾”

　　北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩上午告诉记者，其实在两年前央行曾建议取消预售制度，商品房全部改为现房销售，但最终不了了之。而对预售款进行监管，既不会一棒子打死预售制，又能弥补制度中的缺陷。

　　首先，新规可以有效防控银行的金融风险。因为目前地产商将预售款挪用的情况屡见不鲜，但银行并不会因此拒绝向开发商发放开发贷款。这样就出现了潜在风险：一旦资金链断裂，项目“烂尾”，银行将无法收回贷款。

　　“当然，更重要的意义还是消费者可以买到更加放心的房子。”董藩表示，新规将杜绝开发商随意挪用预售资金，这和其他的项目审批政策配合，就能更好地保障了购买期房的消费者的权益。（张焱）