“3月房价确实跌了” 单月价不能全面反映走势

　　在广州市国土房管局公布“广州市3月份全市十区均价下降9.1%”消息之后，国家发改委却给出了一个不同的说法，“广州市3月份房价环比增长1.2%”。那么，广州3月的房价到底是升了还是降了？为什么会出现两个数据“打架”？昨日，广州市国土房管部门有关负责人对此进行了解答。

他表示，广州3月新建商品房住宅均价确实降了700元／平方米，其统计方式与2月完全一样，下降的主要原因在于结构变动拉低了整体价格水平，不过，“以单月或某个时段的房价数据来判断房价是否进入下降通道是不科学的”。

　　十区均价降700元／平方米

　　问：2007年3月广州市新建商品住宅价格和交易量情况如何？

　　答：2007年3月广州市十区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗，未包括从化、增城两个县级市)新建商品住宅均价为7029元／平方米，同2007年2月(7729元／平方米)相比，绝对值下降700元／平方米，环比降9.1%，降幅较大。

　　2007年3月广州市十区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗，未包括从化、增城两个县级市)新建商品住宅交易量为59.7万平方米，比上月减少21%，同比上年3月减少34.3%，成交量下降明显，表明市场观望气氛开始趋浓。

　　结构变动拉低整体价

　　问：广州市2007年3月房价下降的主要原因是什么？

　　答：主要原因是价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，结构变动拉低整体价格水平。高价区域交易量减少和低价区域交易量增加，这一减一增拉低整体价格水平。

　　2007年3月，中心城区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)各区新建商品住宅交易量普遍减少，比上月大幅减少共20万平方米，减幅达35.5%。

　　其中天河减8%，海珠、白云减30%左右，越秀、黄埔减60%左右，荔湾减幅达72%，而这些区域的整体均价一般达8000元／平方米以上，属高价区域。

　　其他四区(番禺、花都、南沙、萝岗)交易量之和比上月增加4万平方米，增幅达19.5%，其中萝岗增8%，花都增116%，南沙增3倍，番禺减33%，而这些区域的整体均价一般在4000-5000元／平方米之间，相对中心城区属低价区域。

　　老六区独海珠房价升

　　问：广州市中心城区住房价格变动情况如何？

　　答：中心城区均价有升有降。2007年3月，越秀、荔湾、天河、海珠、白云和黄埔6个中心城区的住房均价有升有降，其中，海珠区均价环比2月略升1.4%；越秀、荔湾、天河、白云和黄埔五区均价环比2月分别下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。

　　新四区房价下降较大

　　问：周边新区住房价格变动情况如何？

　　答：新四区价格下降较大，主要降幅来源于南沙、萝岗两区。2007年3月，番禺、花都、南沙、萝岗新4区均有不同程度下降。其中番禺、花都区均价环比降幅为1.3%和5.4%，降幅相对较少；南沙、萝岗区均价环比分别下降37.2%和8.0%，降幅较大。

　　统计方法一直没变

　　问：能否介绍一下广州市房价统计数据来源和统计方法？

　　答：广州市房地产管理部门关于房价的统计方法一直没有改变。统计数据来源于开发建设企业与购房人提交市房地产交易登记中心登记备案的商品住房买卖合同。买卖合同登记备案的价格是有法律效力的成交价格。

　　广州住房价格统计方法是采取国家建设部的住宅均价方法，住房均价等于所有登记备案合同的成交金额总值除以所有成交面积总值。

　　新四区早已纳入统计

　　问：现在网络有评论说我市3月房价下降是因为将番禺、花都、南沙、萝岗纳入统计范围造成的，情况是不是这样？

　　答：番禺、花都、南沙、萝岗的统计数据早已列入统计范围，番禺、花都是2001年1月纳入统计范围的；广州行政区划调整后，2006年5月，将南沙、萝岗纳入统计范围。因此，此次进行比较的2007年2月和3月的数据来源、统计范围、统计方法是完全一样的。

　　同时，根据国家房价统计的有关规定和全国的普遍做法，行政区域内的住房价格都应纳入统计范围，广州将番禺、花都、南沙、萝岗纳入统计范围的做法是符合规定的。

　　关键在解决供求矛盾

　　问：3月房价下降是不是因为“穗七条”公布造成的？

　　答：从3月份成交量减少来看，目前市场持币观望的气氛趋浓，这其中有“国六条”等房地产宏观调控政策(包括“穗七条”)影响住房消费心理预期的因素。

　　“穗七条”的各项措施是非常具体的，公布后对消费心理预期的影响也是肯定存在的，但要从根本上稳定住房价，关键在于解决供求矛盾。

　　“穗七条”采取市场调节为主，立足于从根本上解决住房供求矛盾，才确定了增加商品住宅用地供应、加快政府保障住房建设、盘活再利用存量土地增大老城区住宅用地供应量、加快推进老城区改造、加快用地和房屋建设审批、开展房地产市场专项综合整治行动、加强宣传引导等7项措施。

　　目前“穗七条”正在紧锣密鼓地落实，预计随着“穗七条”逐步落实，广州普通商品住宅和政府保障型住房供应量不断增加，住房价格过快增长的态势将得到抑制。

　　单月价难全面反映走势

　　问：3月住房均价下降是否意味广州住房价格已进入下降通道？

　　答：单月均价指标由于统计时段较短，受成交个案影响较大，容易受成交结构特殊变动情况的影响而产生上下波动，不能全面反映某地区全年房价变动情况。

　　因此，以单月或某个时段的房价数据来判断房价是否进入下降通道是不科学的，例如，某月某高价大型楼盘上市可能造成该月均价陡升；某低价大型楼盘上市又可能造成当月均价大幅下降。

　　数说房价

　　◎2007年3月广州市十区新房均价为7029元／平方米，比上月降700元／平方米，环比降9.1%，降幅较大。

　　◎2007年3月广州市十区新房交易量为59.7万平方米，比上月减少21%，同比上年3月减少34.3%，成交量下降明显。

　　◎中心城区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)各区新建商品住宅交易量普遍减少，比上月大幅减少共20万平方米，减幅达35.5%。

　　◎番禺、花都、南沙、萝岗交易量之和比上月增加4万平方米，增幅达19.5%。(陈实 邹阳军 王微)