盲目势头渐退，楼市平稳升温

    □地产主笔 唐文祺

    3月份的上海楼市,用“小阳春”来形容并不为过。与之前购房需求以结婚、动迁等刚性需求占主力的情况不同,上海房地产市场的改善居住性需求开始产生增长。

在观望情绪有所缓解的情况下,入市购买的客户数量开始增多。受到市场需求上升的带动影响,新房、二手房市场成交量皆有增加。与此同时,上海写字楼市场仍然受到各方关注,供求数量双双增长,而上海商铺市场则随着多个商业社区的分布形成,市场供应量同样大增。总体来说,在宏观调控政策的引导之下,上海房地产市场在3月份表现出一个平稳向上的小波段。

    上海新房市场在进入3月之后,与2月份的市场表现大为迥异,已基本回复到年初的市场水准。值得关注的是,3月份的上海新房市场成交量出现较大反弹,商品房成交量甚至达到去年下半年以来的最高点,市场热情可见一斑。根据近期部分楼盘现场出现的排队现象来看,总价、配套、地理位置等诸项主要关注因素较为符合的房源依旧稀缺,因此在需求量有所高涨的情况下,内中环间区域市场有再度转向卖方的趋势。

    上海二手房市场中买卖双方的“僵持”状况有所缓解。除了部分买家消除观望情绪入市购买之外,与之前的强硬态度不同,卖家开始愿意调整挂牌价格以尽快完成套现。对于改善居住性需求者来说,购房的周期性明显会长于刚性需求者,理性程度有过之而无不及。而受到加息、其他类型投资市场热火等因素影响,持有卖房离场想法的投资者也在增加之中。一些投资者较为集中的区域市场,随着房源上市供应量的明显增加,市场价格同时下行。总体来看,上海二手房市场“涨跌互现”的局面表现较为理智。

    上海的写字楼市场持续保持着上走态势,据仲量联行研究部最新报告,今年第一季度发生的几宗成熟物业收购案,全部集中在写字楼市场。其中,雷曼兄弟与资本策略联合成立的公司以4.5亿元人民币的价格拍得位于虹口区的福海商厦；中华企业7.62亿购入长宁区的洛克双喜大厦；黄浦区金昌摩尔项目被雅居乐以17.53亿的价格收购。预计上海写字楼市场租金在2010年之前持续保持上涨趋势,受到这种利好前景鼓励,预计上海写字楼市场的乐观态势仍将持续一段时间。

    上海商铺市场的“两极分化”现象较为明显。一方面,受到国际零售巨头的青睐,市中心地段商铺继续表现“寸金寸土”。随着空置率的持续下降,租金水平却在推高向上,在这种市场态势的影响下,市中心商铺的定位、装修及招商皆在改进之中。如浦东新区正大广场随着重新定位的成功,一楼租金较去年上涨了100%。另一方面,作为近郊地区住宅配套的新商业社区供应量持续增长,随着供大于求的危机隐现,采取转租为售策略的开发商开始出现。从整体商铺市场来看,持有方式理性化的氛围有所成形。