写字楼市场分化 环内环外“两重天”

    □本报记者 柯鹏

    据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据,3月份,上证写字楼指数为3292点,较上月上涨7点,环比涨幅为0.21%,与去年同期相比上涨了9.51%。

    外环外压力加大

    3月份,上海写字楼市场新增供应量大幅增加,达到15.00万平方米,较上月增加了68.56%。3月新增办公楼主要处于市区外围,楼盘品质较低,内环以内高品质办公楼供应较少,奉贤区和南汇区供应在2万平方米以上,成为办公楼供应的主体。

    3月份,办公楼成交量恢复增长,成交办公楼主要是内环以内品质较高楼盘,外环以外办公楼成交相对占主体地位的新增供应明显不足,外环以外办公楼销售压力增大。上海共成交写字楼面积13.02万平方米,环比增加了63.44%,比去年同期增加了8.51%。成交均价13799元/平方米,环比微跌3.81%。

    内中环风头正劲

    鉴于良好的经济运行,强劲的写字楼需求以及写字楼项目的高入住率,2006年全年上海甲级写字楼平均租金上涨11.7%。进入2007年后,上海第一季度甲级写字楼市场同样表现不俗。对此,美联物业写字楼部营业经理甘文锦介绍,中央商务区甲级写字楼的全线飘红,同样带热了周边辐射区域的写字楼市场。由于交通便捷、供应量稀缺、楼宇品质优良等利好因素,中内环区域部分出售产权的新增甲级写字楼展现强劲势头,短时间内销售、租赁呈现两旺。

    美联物业市场研究部数据显示,现时上海中央商务区甲级写字楼日租金已达1.5美元左右/平方米/天,超甲级写字楼更高达2.0美元以上/平方米/天。中央商务区甲级写字楼租金年涨幅达到14％。非中央商务区甲级写字楼租金年涨幅也接近9％。“由于中央商务区甲级写字楼高额的租金回报率、日渐稀少的新增供应及持有者对于手中物业的惜售心理,现时想要投资入住中央商务区甲级写字楼市场,分得一杯羹的机会是少之又少。有能力拿到中央商务区黄金地段开发写字楼项目的开发商,大多选择长期持有,谋求高额租金回报,只租不售。”甘文锦介绍,“由此,虹口、普陀、长宁等内中环区域写字楼市场开始赢得投资者关注,部分产权甲级写字楼表现强劲。”

    与此同时,甘文锦表示,综合上海经济发展、甲级写字楼市场供求情况等多方因素,写字楼项目对于中小投资者而言比较理想。但同时也需要提醒投资者注意,由于写字楼投资门槛较高,涉及资金额度较大。投资者在选择项目时务必对项目产权、性质等细节加以明确。对于项目所在地区的整体规划与发展也需要有一定的预期与了解。