深振业(000006)被低估的优质地产公司

    □联合证券 鱼晋华

    由于业绩上下半年分布不均,深振业中期业绩预减,但不会改变其全年业绩的增势。预计其2007年税后净利润仍将高达到3亿元,每股收益1.19元。

    中期业绩预减不改全年增势

    深振业近日披露一季报,每股收益0.05元,比去年同期下降62%。同时公告中期预减50%以上。在公司公布一季报及中期预减公告后复牌首日,公司股价下跌6.95%,而同日上证指数暴涨126点。但我们认为,这并不是由于公司盈利能力下降造成的,而仅仅是业绩上下半年分布不均所导致,中期业绩预减并不改变其全年业绩的增势。

    深振业2007年的利润来源将主要有三块：振业城一期的尾盘；星海名城六期,以及董酒公司的挂牌出让收益。

    其中,振业城一期的尾盘面积不大,只有4万多平米,预期该组团至少可为公司2007年贡献1亿元的销售净利润。

    星海名城六期可售面积近14万平米,即将开盘。由于其所在的南山片区是深圳去年房价上涨最大片区之一,我们预期星海六期的销售均价将比五期的均价高出50%左右,达到1.3万元/平米。而公司的楼面地价不超过1500元/平米,因此在考虑了土地增值税之后,预计该楼盘仍将为公司贡献高达6亿元的净利润。

    公司今年的第三块业绩将来自于董酒公司的挂牌转让收益。按照挂牌价格,扣除公司对董酒公司的总投入后,公司将可获得投资收益6000万元。

    由于星海六期的交楼将是在今年12月,因此公司2007年的绝大多数利润将集中体现在四季度。这也是导致振业07年业绩上下半年分布不均的主要原因。同时星海六期的入伙速度,将很大程度上决定公司2007年的业绩释放程度。

    在谨慎假定星海六期在2007年仅结转35%的面积的前提下,我们预计公司2007年税后净利润仍将高达到3亿元,每股收益1.19元。如果星海六期的实际入伙速度超过预期,那么深振业2007年的业绩将更高。

    资产质量明显提升

    得益于公司历史遗留问题的处理、业务架构的改善以及内部管理的改善,深振业目前的资产质量处在公司历史上的最好时期。

    首先是建业和特皓两块低效资产的剥离,使公司甩掉了一个亏损的包袱。同时公司的人员也精简到只有130多人,为房地产主业轻装前进奠定了非常好的基础。

    其次,公司以多年从事房地产开发的专业能力和判断,用极为低廉的价格、以从容的节奏在长沙、惠阳以及深圳储备了大量可开发的优质项目。国内近年的房价持续上涨,为公司储备项目的增值打开了空间,从而也为公司未来盈利增长奠定了良好的基础。

    目前公司在建及未建的项目规划建筑面积达到307万平米,每万股对应规划建筑面积121平米,远远高过其他房地产上市公司。

    此外,董酒公司的出售也将使公司的主业更为专一。

    股价被严重低估

    作为深圳本地最老的房地产国企之一,深振业的早期曾较为辉煌。不过随着万科、金地、招商地产等企业的崛起,深振业逐渐不再是市场的焦点。即使在公司资产质量与盈利能力已发生重大变化的今日,深振业也并未引起市场足够的重视。

    事实上,公司从2004年以来,已连续三年实现了业绩100%的增长。以公司现在的开发规模与速度,我们预测公司在2008年及2009年,再创造连续两年业绩增长100%的可能性也非常大。

    同时,振业城后期规划的不确定性也已经消失。市场曾一度比较关注振业城二期是否将按照70/90政策修改规划,根据我们的了解,振业城二期规划已获批,准予维持原土地出让时的规划,不用做额外的修改。这样振业城后续项目的盈利能力不但不会下降,还将有望比一期继续提高。

    我们的估值模型显示,公司每股NAV高达23.71元,比当前股价高出34%。从相对估值来看,公司2007年及2008年动态PE分别仅为15倍与8倍,股价明显被低估,具有非常大的估值吸引力。

    给予“增持”评级,合理价位25元以上。