叶檀：物业税的核心是找到平衡点

　　任志强(任志强新闻,任志强说吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)两位对物业税各执一词，而林毅夫(林毅夫新闻,林毅夫说吧)则持第三种观点。转折时期就是这么怪，商人很像经济学家，经济学家有时又像商人。

　　任志强认为，物业税是地方税，地方政府不会降低房价来减少财政收入，因此，物业税出台并不能降低房价。潘石屹持相反观点，认为应降低流通环节税收而增加保有环节税收，以抑制房价过高、降低空置率。林毅夫则认为，应对房价的增值部分征收资本收益税，这比物业税更重要。

　　要成为经济学家最好用数据说话，也许上述几位有数据，只是不便在论坛上公布，以免过于沉闷，但这样一来，论争也就更像一场娱乐秀了。实际上，就连国税总局、财政部、建设部的官员的表态也并不统一。只有一点是肯定的，政府官员们倾向于征收，至于何时征收则众口不一。

　　开征物业税是否合理？自物权法》通过以后，个人财产得到保护，70年的问题也部分得到了解决。另一个重大理由是开征物业税可以调节贫富差距，这几乎是开征所有财产税的共同理由，虽然实际上征税后到底是否有利于穷人还是个未知数。因为公共财政有个分配效率的问题，关键的问题是公共财政的公开透明与科学。

　　开征物业税能否降房价？从理论上来说是可以的，因为在保有环节收税可以抑制投资性需求，进而抑制商品房购买，最终使房地产市场尖锐的供需矛盾得以缓解。并且，按照商品房面积设定不同税率，甚至设定惩罚性税率，将让贪大的购房者知难而退。

　　为公平起见，政府还应该掌握如下信息，即每个家庭有几套住房，根据地域情况每个地区的住房面积中位数在哪里，然后按照情况分别征收，以免税收政策变成对老实人、对勤劳致富的民众的惩罚。并且，物业税的开征前提是住房市场化不能倒退，如果住房市场大行限价房政策或退回单位集资建房，那物业税也就大可不必了。

　　从实际出发，开征物业税能否降低房价关键取决于能否在地方政府的土地财政与地方税收之间找到平衡，也就是说，物业税能否弥补地方土地财政这一块。

　　降低房价的关键，是要降低土地价格与开发中间的灰色成本，开征物业税能降低房价的前提条件是让物业税与土地价格形成此消彼涨的关系，关键是要以税收财政取代不透明的土地财政，否则地方政府一头征收物业税一头高价拍卖土地维持土地财政，那么物业税的开征无助于降低房价。由谁来抑制地方政府的土地高价拍卖冲动，是一个大难题。

　　另一个必要条件是地方政府征收的物业税足以弥补土地出让金。土地收入是地方财政的重要来源，有“第二财政”之称，近期中央政府为规范土地出让金，要求统一纳入预算内，适足以表明土地出让金对于地方财政的重要性。目前人人皆知我国土地出让金高，但具体数据却难以统计，高估者称有几万亿元、达地方财政收入来源的一半以上。据2004年国土资源公报的权威数据：“1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约占四分之一”，“2004年当年全国共出让土地17.87万公顷，建设占用耕地14.51万公顷，土地出让价款高达5894.14亿元”。

　　目前这两个必要条件都不具备：首先，以0.8%左右的物业税率，要想取代土地财政目前看来尚无可能；其次，增加物业税的前提就是加大房地产的流通量，这恰与抑制房价的目标背道而驰。如果此时征收物业税，高地价与高房价恐将延续。