房地产圆桌会议

    战略外资助力上市

    王震宇 瑞银亚洲房地产研究部联席主管

    年初王震宇在上海就对记者表示,中国房地产开发企业今年在资本市场的表现会更活跃,特别是会展开更多的集资活动。

他指出,由于中央采取紧缩政策,房地产开发企业的融资问题无法避免,“哪怕没有政策影响,房地产本来就是一个资金密集度高的行业,发展扩张也有资金需要。去年香港股市就迎来了一批内地房地产企业,集资规模超过100亿美元,预计今年规模会更大。”瑞银的报告显示,如今已有中远房地产、合景泰富、中国海外地产、旭日集团、华人置业等在香港IPO或REITs市场排队了。

    对于外资投资中国房地产开发企业,瑞银也给予关注。王震宇表示,过去海外基金更愿意采取直接投资的方式,即自己购买房地产项目；而在“限外”的环境下,国际投资机构以参股等方式间接投资的情况在增加。“一般来说,外资多在市场处于‘波谷’的时候采取股权投资,当然这也有风险,就是从本来的物业价值风险转化为企业经营风险。而对于那些接受注资的中国房地产企业来说,外资的加入能够带来充裕的资金和更好的管理,还有一些企业引入专业性的战略投资者,目的则是海外上市。”

    (李和裕)

    融资利于产业整合

    邹毅 上海五合智库顾问有限公司总经理

    在央行今年再度上调存贷款利率和存款准备金率后,业内人士对于近期政策面传出的紧缩信号在房地产市场可能形成的影响尤为关注。邹毅就指出,目前几次重大金融政策的出台都与房地产市场有着千丝万缕的联系。而加息对于房地产开发企业来说,所带来的贷款资金成本的增加,将进一步加大他们的资金负担。包括前段时间的土地增值税清算与当前的加息,在房地产开发企业的利润表中,都成了两项被加大的税费负担。而开发成本高企,也势必促进房地产开发企业多渠道融资。

    邹毅还认为,企业的税费成本加重对市场供给将产生两方面影响,一是建设中的项目会进一步加快,未来一、两年间上市量将进一步加大,市场总供应量在短期内会有所增加,这是因为各个房地产开发企业都希望通过加快开发速度,缩短建设及资金回笼周期,从而降低加息带来的超预算财务成本。二是对于仍在土地储备中的未开发项目,融资成本的增加将使得部分企业更多地采用股权方式获取资金,从而加速了企业间的兼并和整合。

    (李和裕)